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对策…… ACTION4：完善导示系统 路旗、指示牌便利客户看楼，同时也是一种格调与品位渗透，显示大盘的气质。 对策…… ACTION5：地盘包装 通过形象墙、条幅等包装方式进行地盘包装，完善施工现场管 理，铸造优质楼盘形象。 * * 谨呈：汇馨实业（深圳）有限公司 馨园二期营销诊断 世联地产顾问（深圳）有限公司 2002年10月8日 1、基于区域市场分析而确定项目所处地位； 2、基于项目地位及销售现状诊断营销问题； 3、基于项目出现的问题而给出解决方案。 本报告所要解决的问题—— 【 项 目 资 源 整 合 】 我 们 是 谁 内部品质 分期开发的成熟社区； 入伙业主素质较高； 自然浅丘坡地，视野开阔； 高品质美式乡村别墅与townhouse； 南北通透，悠闲舒适的全跃式多层与高性价比小高层； 多产品组合，满足不同需求的低密度社区； 56%的高绿化率，尽享健康自然生活； 园林由吕元中设计，冠上大师光环； 江苏一建承建，拥有品质保障； 馨园内部品质拥有众多的亮点…… 外部资源 地处梅花山庄别墅区； 周边为多个新建商品房小区，环境较好； 交通较为便利，拥有地铁概念； 生活配套较为齐全； 幼儿园、学校等教育配套较为完善。 结论—— 规模具有优势， 项目品质较高， 在区域市场，能够具备较强竞争力。 【 市 场 定 位 】 我 们 在 哪 里 郊区化大势下的龙华地产—— 处于宝安与龙岗之间，与福田一关之隔，定位为中北部次中心区，经济发达，先进工业和高新技术产业发展基地，商贸、房地产发达现代化城区，宝安陆路口岸物流中心，深圳中心区的生活配套基地。 龙华 利好因素——扩关与地铁 拟扩充区域 拟建关口处 地铁路线 2005年开通 梅林关 ● 山湖林海 ●万家灯火 ●星光之约 ●山水天骄 ● 四季花城 ● 风和日丽 惠宁阁● ●盛铭居 银泉花园● ●锦绣江南 ●中环花园 ● 新华苑 惠宁阁● 美丽家园 ● 美丽365 ● 大信花园● 天骏花园 ● ★ ● 新城市花园● ● 花园广场 泰华地块● 金地地块● ●金碧世家 龙华地产市场分区 关口区 邻近福田，配套不完善，人口混杂，开放性强，关内及周边企业员工为主 民治大 道沿线 二线扩关区域，辐射关内市场，升值潜力大，但开发水平不高 新中心区 规划起点高，楼盘规模较大，土地储备充足，对周边客户有较强吸引力 边缘地带 规模较小，零星分布，素质较低，价格制胜 待开发 区域 发展潜力巨大 可建设用地19平方公里 老城区 ★ 目前的政治商贸中心，配套齐备本镇居民客户为主 梅林关 ● 山湖林海 ●万家灯火 ●星光之约 ●山水天骄 ● 四季花城 ● 风和日丽 惠宁阁● ●盛铭居 银泉花园● ●锦绣江南 ●中环花园 ● 新华苑 惠宁阁● 美丽家园 ● 美丽365 ● 大信花园● 天骏花园 ● ★ ● 新城市花园● ● 花园广场 泰华地块● 金地地块● ●金碧世家 2000~2500 2600~3000 3100~3500 市内客户支撑关口附近物业 ——市内客户对龙华市场的影响 价格 市内客户比例 关口 民治 龙华镇内 市内客户对价格的支撑 随着距离的增加，对市内客户的吸引逐渐减弱 ——远景利好，供应量会有激增，市内客户关注度提高，整体市场水平的大幅提升 ——非商品房市场发达 农民房、集资房、企业宿舍…… 利好因素：扩关、地铁、福利社区、发展需要…… 品牌地产进驻：中信、金地、泰华…… ——主要楼盘的独立性 由于公共配套的低品质与缺乏，大多数楼盘设置独立性的配套，塑造自身资源 结论1 —— 区域市场在消化本地客户的同时，面临着大量市内客户的涌入，并逐渐成为市场主力。 结论2 —— 区域大部分楼盘缺乏个性，营销推广滞后，且品质低于馨园，为本项目寻求突破提供了契机。 【 销 售 诊 断 】 我们的问题在那里 我们来听听客户怎么说…… 网上言论 楼市话题： 馨园二期里面的烂房子什么时候拆？ 发 表 人： ZX[过客] 发布时间： 2002-9-28 16:44:05 内　　容： 有谁知道馨园二期里面的烂房子什么时候拆？我觉得馨园二期房子还 挺好，就是那几栋烂房子把我的全部美好感觉给毁灭。 希望不久的将来，这些烂房子会消失。也就恢复了我心目中那种所谓 的感觉了。 —— 深圳房地产网 网上言论 楼市话题： 看楼有感 发 表 人： amazing[过客] 发布时间： 2002-9-14 14:14:25 内　　容： 馨园如果不做广告，绝对不是个热的楼盘，但从户型看，开发商定位是工薪 阶层（多层）和中产阶级（别墅），建筑商是江苏一建，很少见楼盘不算大， 建楼