江苏洪泽新城项目可持续发展战略.ppt

展示区 接待区 洽谈区 签约区 办公区 休息区 展示物业的功能、设施，建筑特色， 物业管理等方面的看板与资料。 设置LOGO墙，接待总台/接待用桌椅及饮水机/复印本、传真机/客户回访线/客户电话进线/传真专线/背景音乐系统 深度洽谈区 /部分办公区 /登记区 设置吧台、沙发等设施，提供休息、 饮料、报纸、杂志等。 设签约桌椅 /财务间 /收款点钞区 专案人员办公及电话租售等专用 羊毛出在羊身上的样板间 在激烈地楼市竞争中，样板房是开发商的必杀技。因为随着人们消费行为日趋理性，“听觉”已从人们的感官中消失，换之的是“视觉”效应，而“视觉”更能激发消费者的感观和刺激。样板房不是简单的展示单位，而是运用专业手段营造的真实家居环境。他给客户展现一个未来的梦中家园，对客户有极大的暗示和诱导作用，是激发最大购买欲的销售工具。 可以这样讲，开发商是卖梦者，设计师是造梦者，谁是享受梦的人呢？自然是参观样板房的消费者。那么卖什么梦呢？目前流行这几种造梦趋势： 1、亲近自然——人类心灵的归宿。 2、智能化——科技进步的产物。 3、艺术化——对高雅音乐的向往。（背景音乐的应用） 4、国际化——谁也挡不住的时代趋势。 5、潮流化——把握时尚的脉搏。 6、豪华化——对舒适生活的憧憬。 一 古典欧式风格 二 简约风格 策略小结 有理由相信，这样的项目产品定位和包装整合打造的不仅仅是单一建筑产品，而是一个完整的价值体系。 “洪泽新城” 项目的成功推广将同时提升超越集团的企业形象，为未来项目的全面开发奠定坚实的基础！ 本案商业模式定位 复合性商业地产：兼容投资、购买、消费、休闲的综合 多元与持续发展的品牌行销模型，属 新生代复合商业新标杆。 先确定开发商自身的定位与经营目标然后选择商业业态 店铺模式建议 临街独立公建，1-2层垂直分割 独立式商街，2-3层垂直分割 内铺：一、二楼为“店中店” 三楼以上为开放式铺位或柜台 标准铺位应为6平方米左右（规格3×2），约占30%，中铺位应为12平方米左右，约占30%，大铺位应为18平方米以上，约占40%，以上指套内面积，而且铺位可合可分，可拆成数套标准铺位客户可根据自身需要自由选择。 商场内主通道为3-3.5米宽，次通道为2-2.5米宽。 运营模式建议 1、出售（力争收回建设成本） 包括：自营型和投资型 自营型：签定自营协议，要求必须按商场统一 时间开业，统一开闭店时间。 投资型：出售后，统一回租三年，给予回报。 范围：临街独立店铺，30%-40%的店中店 2、出租（资产增值与长期收益） 3、联营（部分较大面积的阻力产品） 开发策略：先易后难，分批开发。建设成本低的和好卖的先行开发，降低投资风险。 经营策略：前期让利，放水养鱼。以特色的产品和服务带动商场后续经营。 营销推广的几个要点 鉴于本项目的实际情况，销售和招商工作应同时展开。成立租售接待中心，下设销售部和招商部。 提前对主力商家进行招商，来带动后续的营销工作。 确定商业管理顾问 为树立投资经营者的信心，应在开盘前聘请知名的商业管理公司为商业管理顾问。成立商业管理公司。 提前制定商场开业后的管理规范、服务标准和取费标准。 向政府要政策，特别是经营业户前3年的税费。 销售与招商的几个技巧 1. 针对目标人群：较小的投资者、首次创业者 2. 利益点：1) 能降低销售门槛，吸纳更多的投资者购买。2) 项目能统一经营，搞活项目的经营。3) 给投资者信心的保证。4) 体现发展商的实力。5) 发展商能快速回笼资金。 针对自营型客户： 1）赠送“创业基金” 总铺款10%的自营创业基金 2）“8+8+8”计划 1) 8万定金2) 8%的首期3) 其余34%的余款8个月还清 举例：假设一个商铺价格100万，办理银行最高五成按揭，需要首期款50万。投资者现金支出：8+100×8%=16万即可拥有。 抬高租金、延长免租期策略 针对租赁经营客户： 总体销控策略 1、销控目的 保证不同营销阶段有足够的优质铺位供应，并使难销铺位提前消化。本次营销预计分几批推出 为了达到爆发式销售的目的，需要制造限量供应的“供不应求”局面 2、三大销控原则 原则一：认筹期间限量推出铺位（如只推80套），解筹当日引起客户的抢铺火爆场面，再根据认筹情况加推部分铺位。 原则二：预留足够的优质铺位，分批推