金地圣爱米伦市场营销计划书.ppt

金地圣爱米伦 产品介绍 金地圣爱米伦优雅绽于南湖中心，南二环以北，是金地集团2010年法式文化宅邸的翘笔之作。糅合南湖片区浓郁的人文氛围及周边的景观资源，嵌入珍奢的法式庭院及高层观景雅院，为全城名流绅士构筑一座醇香的法兰西情调天地。 市场需求 (1)三大竞争 (2)目标顾客 (3)swot分析 三大竞争 1.区域竞争：隶属南湖区，面临南湖大盘和高端产品竞争； 2.价格竞争：预期8000—12000元，面临中心豪宅、郊区别墅竞争； 3.产品竞争：高层90-140平 总价约80万起 洋房130-200平 总价约130万起 别墅238平 总价约260万起 产品和价格定位高 ，必然跳出片区找客源，必然面临多重竞争压力。 目标顾客 A类：区内客源，金地会员 通过品牌号召力、区域影响力，实现对区内高端客户的积累 B类：武昌竞争楼盘客户 通过项目占位和渠道，实现对武昌高端竞争客户的拦截 C类：周边地区潜在客户 通过项目高度简历和特殊渠道的配合实现对周边潜在客户的拉动 媒体和渠道策略：根据以上排序进行筛选，投入重心在前两类客户上，贴近这两类客户的购房喜好和动机倾向。 swot分析 优势：建筑风格独特，属于法式建筑，英伦叠野，享受法国人的生活 劣势：不是一线滨湖楼盘，地段位置相对而言较偏，配套设施不够齐全，综合性价比不够高，户型面积明显偏大，细节处理方面没有达到最高程度 机会：从武汉房地产市场长期发展角度方面来更进一步观察和考量的话，楼盘增值空间和发展潜力仍然巨大 威胁：客观上来讲楼盘均价和物业费都不低，价格跟价值也存在瞬间适当匹配之处，这在南湖板块某种程度上面应该会丧失一些市场核心竞争能力峰值 活动目的和意义 活动主题：金地圣爱米伦，浪漫法式相约 活动目的：宣传楼盘，扩大影响力，吸引顾客，拉动需求 活动意义：打造品牌，提高知名度，提升楼盘形象 销售阶段分解 收尾期 准备期 蓄水期 内部认购期 持续期 开盘及强销期 第一阶段：销售准备期 本阶段的主要工作内容是为保证按计划开盘销售而进行的各项准备工作，时间为3个月，主要包括: 1、建筑设计方面:户型、规划、设备、装修、会所、工程进度； 2、现场准备方面:接待中心、样板间、工地包装、宣传展板； 3、广告推广方面:项目整体思路、媒体组合、媒体计划、媒体预算； 4、销售工具方面:户型模型、楼书、DM、展板、广告牌、广告旗； 5、人员准备方面:人员招聘、人员培训； 6、销售其他方面:销售资料、楼层销控、价格制定、优惠方案制定。 第二阶段:销售蓄水期 本阶段是在销售人员进驻售楼部后，先期预约、先前登记客户访问，介绍产品内容，积累不少于数量放盘数量2倍的准客户批数；同时对所有驻扎售楼部人员前期培训验收并检查改正不足阶段。计划为期4个月。 工作内容： 1、预约先前电话咨询的客户； 2、接待来电来访客户； 3、签订内部认购协定； 4、媒体形象宣传； 5、其它。 第三阶段:内部认购期 根据到期前到访登记客户的总量确定准确的内部认购时间。按照开发公司深刻的认定方案进行认购。为其2个月。 前提: 1.到访客户总量至少为开放房源的2倍； 2.预售许可办结或即将办结； 3.认购方案终审通过。 第四阶段:开盘及强销期 本阶段是综合介绍产品内容，树立项目形象并全力销售.大力促进成交的关键时期.计划为期3个月.可根据实际销售情况进行时间调整。 前提： 1.证件齐备； 2.人员的强化培训完成； 3.开盘准备的广告宣传品全部到位； 4.其他、 工作内容： 1.开盘前项目及开发商形象宣传； 2.开盘前期准备； 3.接待来电来访客户； 4.首期没提反馈； 5.修正广告及媒体方案； 6.客户调查分析； 7.成交； 8.办理贷款等手续； 9.其他。 强销期工作内容: 1.接待来电来访客户； 2.客户定期追踪； 3.成交签约.办理贷款； 4.全方位广告支持； 5.客户调查分析（成交.未成交)； 6.广告媒体修正； 7.促销活动的组织； 8.