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项目融资模式在土地收购储备中的创新研究——以武汉市为例 安徽农业科学,JournalofAnhuiAsri.Sci.2007.35(2):560—561责任编辑曹淑华责任校对胡剑胜 项目融资模式在土地收购储备中的创新研究——以武汉市为例 郑文娟1,冯科2(1.中国地质大学资源学院,湖北武汉43o074;2.浙江大学公共管理学院,浙江杭州31o027) 摘要以武汉市为例分析了BT,TOT,ABS,PPP等融资模式在土地收购储备过程中的应用,并对其可行性和存在的障碍进行了简单 的探讨.结果表明:项目融资模式基本可以解决土地储备制度中出现的问题. 关键词土地收购储备;项目融资 中图分类号F301.2文献标识码A文章编号0517—6611(2007)O2—00560—02 ResearchofPmiectFinancingModelsInLandReserve ZHENGWen-juanetal(FacultyofResources,ChinaUniversityofGeoscienees.Wuhan.Hubei430074) AbstractInChinathefinancingchanne1oflandreservewastoosingle,andthecostaswellastheriskoffinancingwastoohish.Therefore.how toraisemoneythroughmorechannelsandsolvethefundsbottleneckprobleminlandreservewerecrucia1.TakingWuhanas/inexample.the modelsofprojectfinancingwereanalyzed.andthefeasibilityandobstacleinlandreserveprocesswerediscussed. KeywordsI舢dreserve;Projectfinancing 在土地收购储备的众多环节中,资金的筹集与运作可 谓其成功的关键.因此笔者以武汉市为例,就现行的城市土 地收购储备制度中融资模式的局限性,可行性以及项目融 资在城市土地储备中的创新等问题进行了探讨. 1现行城市土地收购储备制度中融资模式的局限性分析 1.1融资渠道过于单一.融资风险较高商业银行贷款是 我国土地储备机构运营资金的主要方式.据统计在土地储 备中各类银行贷款约占总投资的7O%～9O%,若遇过量抵 押,收购土地积压,房地产市场波动,政策调整等都会给土 地储备机构及各银行带来较大的风险. 1.2融资成本较大.银行贷款期限较短由于城市土地收 购储备资金贷款额度巨大,贷款利率较高,造成储备中心财 务负担较大.此外,我国商业银行的土地储备贷款期限一般 为2年左右,而城市土地的收购储备从征收到出让需要一 段较长的时间,因此使用商业银行这一短期资金来进行土 地长期融资本身就有矛盾性,一旦矛盾激发就会影响土地 一 级市场的正常运行. 可见现有的融资机制并不能满足土地储备机制的需 要,通过金融创新寻求合适的土地储备机制运行的融资方 式意义重大. 2项目融资在城市土地收购储备中应用的可行性 2.l聚集社会闲散资金为土地储备融资提供资金保障据 《武汉市情》统计,2005年武汉市金融机构存款达4084.95 亿元,比上年增长16.3%.充分利用社会闲散资金,鼓励合 法投资,可为土地储备提供有效的资金来源,同时可以分散 风险,有利于项目融资. 2.2房地产市场稳步上升为土地储备融资提供安全保 证房地产市场景气与否直接影响土地一级市场的正常运 行.从国家统计的2004年第1季度全国房价和地价上涨超 过10%的城市来看,其中两者均没有武汉,这说明武汉市 相对于其他城市房地产市场发展尚处于相对平稳的,良性 的状态,这为土地储备融资提供了较好的安全保证. 3项目融资在城市土地储备中应用的创新 项目融资是指为了建设一个新项目,收购一个现有项 作者简介郑文娟(1982一).女,山西阳泉人.硕士研究生,研究方向: 土地资源管理. 收稿日期2006.lO—i0 目或者对已有项目进行债务重组所进行的融资活动的统 称.通过上述土地储备中存在的局限性以及应用项目融资 模式的可行性的分析表明,要保证这一制度能有效运作必 须打开思路,积极思考,提出具有创新性和可行性的措施来 拓展土地储备资金渠道,完善土地储备资金体系. 3.1建设一移交模式(BT)BT模式是BOT(Build-Operate Tranfer)的一种派生形式,即项目建成后就移交给政府,政府 按协议向项目发起人支付项目总投资和合理的回报率.此 形式适合任何基础设施或开发项目,特别是因安全和战略 的需要必须由政府直接运营的关键设施.在这种模式里,土 地储备项