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不动产投资分析 班级：09土管7班 学号 姓名：李国府 中国房地产走势分析 摘要：未来一段时间内，中国房地产行业将进入一个新的发展阶段，突出表现为以下几个特征：市场分化、价格分化、公司分化。市场分化，即区域房地产市场走势差异化明显将长期存在。房地产市场走势将存在“全国市场大趋势相同，但区域市场差异较大”的特点。市场走势分化具体表现为一线城市间的市场走势分化，一线城市与二、三线城市的分化，以及不同区域的二线城市走势分化。本文将对不同地区以及一些重点城市的房地产市场状况作重点分析。这里我们看看房地产市场融资及房地产的走势。 关键字:房地产的融资；房地产的走势 房地产融资途径发展趋势分析 （一）建立多层次的资本市场体系，提高直接融资比重 　　长期以来， 中国房地产直接融资渠道狭窄，房地产业直接融资比例不超过2%，目前在股票市场上进行融资更加困难。目前，全国3万余家房地产 企业中只有60多家实现了在证券市场上市融资，融资总额仅为80亿元左右。虽然有其他因素的影响，但这也与国内对房地产企业上市的要求高有关。目前，企业要想在沪深股票市场上发行股票，必须在资产规模、盈利记录、公司治理以及产业政策等方面符合要求。绝大多数房地产企业由于资产规模、盈利记录及运行状况等方面都无法达到规定的要求而无法通过上市途径进行融资。虽然目前开通了中小企业板市场，但其上市要求并没有降低。即使将来调整产业政策，有利于房地产企业上市，也只能有少数大型房地产企业通过上市融资。因此，只有建立多层次的资本市场体系，为不同类型企业提供不同的融资场所，才能真正减少对银行贷款的依赖，才能真正提高直接融资比重，才能真正分散 金融风险，才能真正促进房地产行业的健康 发展。　（二）加快房地产抵押贷款证券化，完善中国房地产金融市场 　　房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，泛指通过股票、投资基金和债券等证券化金融工具融通房地产市场资金的投融资过程，包括房地产抵押债权证券化和房地产投资权益证券化，其核心是房地产抵押债权证券化。目前中国正在开展房地产抵押贷款证券化的实践。与成熟的房地产金融市场相比，中国房地产金融存在着极大的不完备性。就房地产金融一级市场而言，只有银行体系支撑着整个房地产行业的金融需求，而资本市场和直接信用的相对落后，难以为房地产行业发展提供必要的金融支持。因此，中国房地产金融的一级市场是残缺的，是缺乏市场信用的一级市场；而二级市场尚不存在，因此中国房地产金融市场是不完备的。 　　实现房地产证券化，可以使中国逐步建立起完备的房地产金融市场。完备的房地产金融市场具有两级房地产金融市场。房地产金融的一级市场是指抵押贷款产生的市场，即各类贷款机构对购房者或开发商发放的抵押贷款或分期付款(按揭)的市场。二级市场是指一个专门经营房地产抵押贷款，即买、卖抵押贷款的市场，通常是以政府或政府支持的少数有实力的特设金融机构从一级市场购买“抵押贷款”，经过技术处理后以向社会公开发行有严格规定的有价证券的方式进行(以购房者的按揭契约为基础，经过信用增强并经过批准)。二级市场以“购买抵押”的方式为一级市场长期贷款的发放者提供一个资金回笼的场所，加速其资金周转，能够继续发放更多的抵押贷款，为更多的购房者提供充足的住房贷款资金。 　　（三）发展房地产投资信托基金，开辟新的融资渠道 　　房地产信托投资（Real Estate Investment Trust，REITs）属于房地产证券化的一种,是指信托机构面向公众公开发行或向特定人私募发行房地产投资信托受益凭证来筹集资金,然后将信托资金投向房地产项目、房地产相关权利或房地产证券等,投资所获得的利润将按比例分配给投资者。目前在北美、欧洲和澳大利亚等地房地产投资信托基金已经十分成熟，新加坡首只房地产投资信托基金于2002年上市；中国香港也于去年发行规模达28亿美金的名为LINK REITS的房地产投资信托基金。 　　中国发展房地产信托投资，具有以下方面的积极作用：（1）有利于完善中国房地产金融市场。作为具有金融机构特征的房地产信托投资基金发挥着市场信用的作用，是对银行信用的补充；也是促进房地产金融二级市场的重要手段。因此，推出房地产投资信托基金，将大大地提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。（2）有助于疏通房地产资金循环的梗阻。房地产投资信托基金的引入，避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度，将在一定程度上疏通资金循环的梗阻