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大理酒店公寓及分时度假市场分析 完 * 大理酒店公寓及分时度假市场分析 大理旅游市场格局及特点 大理现阶段房地产市场格局及特点 大理酒店公寓市场分析 重点项目运营策略分析 小结 大理旅游资源 大理旅游人口及收入同比增长分别为15.5%及20.3%，为中等增速；根据计算来大理游客人均消费为895元/人次。 2011年接待游客数为1545万人次，比 2010年增长209.4万人次，增长率为15.5% 2011年旅游业总收入为138.4亿元，比2010年增长23.3亿元，增长率为20.3%。 大理旅游市场格局及特点 国内一日游及过夜游平均消费支出与大理游客花费对比 大理旅游市场格局及特点 2012年城镇居民出游人均花费914.5元，过夜游客平均花费1292.7元，一日游游客平均花费354.4元。 经旅行社组团出游人均花费1655.3元，散客人均花费739.4元。外域旅游人均花费1309.5元，本地旅游平均花费577.2元。 大理游客人均开销895元 大理游客的特点总结： 大理旅游市场格局及特点 过夜游客户比例为60%，一日游客户比例为40%； 绝大部分以散客为主； 客户主要来自周边区域或省份，较远区域及省份客户较少； 客户消费能力有限，低于全国城镇人口旅游平均消费开支。 中国短途游居民开支比例： 大理旅游市场格局及特点 国内短途游客户住宿开支比例为16%，即大理游客住宿开支额约为：895*16%=143元/天/间； 目前大理古镇/双廊大部分客栈非节假期酒店费用在110-160元之间，与数据相符。 大理酒店公寓及分时度假市场分析 大理旅游市场格局及特点 大理现阶段房地产市场格局及特点 大理酒店公寓市场分析 重点项目运营策略分析 小结 大理房地产市场格局及特点 2013年以来，随着海东方、沧海一墅、苍山小院、洱海龙湾等千亩超大型楼盘项目纷纷入市，在为市场树立标准的同时，也在改变市场格局。 超大型楼盘的入市，使得别墅产品线进一步丰富，单价不过万，别墅产品总价逐步下探至150万/套、甚至100万/套的同时，进一步挤压了市区豪宅产品的总价空间。 首此影响，市区豪宅标杆之一的耀鹏明珠中心项目选择快速销售的策略，6800元/平的开盘住宅销售均价，这一低于市场预期的定价，使得86-120平核心产品总价下探至60-80万/套。 耀鹏明珠中心的区位及其市场地位，迫使其他市区项目产品不得已将产品总价降至50万左右，方能获得市场认可。 大理酒店公寓及分时度假市场分析 大理旅游市场格局及特点 大理现阶段房地产市场格局及特点 大理酒店公寓市场分析 重点项目运营策略分析 小结 近期大理市场已售、在售、将售的产权酒店项目共5个，将利润分成经营、固定返租经营、混合收益方式经营等3种产权酒店公寓经营模式全部包含。 1、利润分成经营 2、固定返租经营 产权式酒店公寓经营模式 3、混合收益方式经营 大理产权式酒店公寓市场 开发商：恒丰祥 项目地址： 密湾旅游文化小镇 项目规划：大理古城最具投资价值的旅游综合体 建筑类别 ：独栋、双拼、联排、酒店公寓、商业街、五星级酒店、旅游配套 绿化率： 容积率：0.6 占地面积：1000亩 建筑面积：40万㎡ 建筑风格：传统中式古镇民居 在售项目之一——密湾 大理产权式酒店——利润分成模式 密湾项目在售产品 在售产品 面积区间（平米） 单价区间 （元/平） 总价区间（元/套） 总套数 （套） 销售情况 A2公寓 40-53 10000 40-50万 80 剩余较少 A3/A8公寓小户型 44-50 10000 44-50万 175 剩余较少 A3/A9公寓大户型 82-97 10000 100万以内 10 剩余较多 A11公寓 121-145 10000 150万以内 20 剩余较多 合计 10000 285 　 密湾现阶段在售产品主要以五星级酒店公寓为主，面积区间在40-145平米之间，共计285套左右；目前在售价格在10000-11000元/平米左右，总价在50万以下的产品共有255套左右，占总量的90%。 酒店公寓聘请“途家”中高端度假公寓平台进行管理，收益与业主5：5分成。 大理产权式酒店——利润分成模式 密湾项目点评分析 密湾以大型旅游综合体概念整体规划打造，目前一期产品打造完成，酒店业已经营，在售二期的酒店公寓产品。 产权酒店部分于2013年3月初开盘，酒店公寓90%产品总价集中在50万左右，并聘请途家知名管理公司管理，对于普通投资者而言，具有较大吸引力。 亮点：项目旅游综合体整体规划；酒店公寓低总价。 大理产权式酒店——利润分成模式 开发商：大通地产 项目地址：下关滨海大道龙山旁 项目规划：大理最高档海景度假项目 建筑类别 ：海景酒店、海景公寓；