项目开发各阶段成本管理要点.pptVIP

* * * * * * 湖南文化广场一期硬景太多，桂花太多，造价800元/m2与售价不匹配。 * * * * 1.从综合费用出发，在两年内无机房和小机房比有机房电梯的要低。 2.从建筑设计角度出发，无机房和小机房更有利于建筑立面和屋顶造型的处理； 3.从环保角度出发，由于小机房和无机房电梯采用了无齿轮永磁同步电机作为动力系统，主机不需要润滑，不会有漏油问题，减少了油污的污染，使环境更加清洁；噪音污染也大大减少，一般情况下，采用无齿轮曳引机电梯在机房的噪音(小于60db)比传统蜗轮蜗杆传动电梯的小10db。 4.从使用情况出发，通过向电梯公司了解，已经安装运行的小机房和无机房电梯没有不良记录。 * * * * * * * * * * * * * * * * * 成本管理需要成本人员有专业知识和综合素质、更需要有高度负责的敬业精神！ 成本管理需要各部门紧密协作，并充分调动内外部人员的积极性！ 成本管理需要得到各级领导的高度重视与大力支持！ * 主目录 成本管理指导思想 一 投资决策阶段(拿地阶段) 二 前期定位阶段 三 设计阶段 四 招标采购阶段 五 施工阶段 六 结算阶段 七 营销环节 八 费用管理 九 * 结算阶段 七.结算阶段成本控制 主目录 成本管理指导思想 一 投资决策阶段(拿地阶段) 二 前期定位阶段 三 设计阶段 四 招标采购阶段 五 施工阶段 六 结算阶段 七 营销环节 八 费用管理 九 1. 营销费用的投入方向 ●营销的重点是品牌管理与客户资源管理 例：成都云栖谷项目 ●根据各媒体的效率高低，配置广告费用投入方向及比例 2. 营销费用的控制 八.营销费用管理 * 八.营销环节成本管理要点 * 八.营销环节成本管理要点 * 主目录 成本管理指导思想 一 投资决策阶段(拿地阶段) 二 前期定位阶段 三 设计阶段 四 招标采购阶段 五 施工阶段 六 结算阶段 七 营销环节 八 费用管理 九 * 1 费用管理要点 2 税务筹划 九.费用管理要点 * 九.费用管理要点 土地增值税 起征点 售价提高 ≠ 利润提高 所得税率 地区差异 子公司、分公司政策不同 土地转让 税务筹划 变土地转让为股权转让 土地增值税 扣除项目 总成本费用不变，费用 成本 九.费用管理要点 2. 税务筹划 * 拿地阶段——做好土地价值分析 定位阶段——找对客户、开发价值分析 设计阶段——定好成本目标、选好设计单位 招标阶段——找好总包单位 施工阶段——做好成本动态跟踪 好的 成本管理 总结 * 竣工阶段——做好成本总结 * 篇尾语 Li Xian Jun Genaral Manager Tel: +86 10 8486 8966 - 8166 Fax: +86 10 8486 5910 Mobile: +86 138 0964 9390 lixj@ THANK YOU! * * * * 不同开发强度实现价值不同。 * 同等开发强度下，不同产品的组合价值不同 * 同等开发强度下同样产品，通过提升产品舒适度提升价值 * 同等开发强度下同样产品，通过提升产品舒适度提升价值 * 同等开发强度下同样产品，通过提升产品舒适度提升价值 * * 同等开发强度下同样产品，通过提升产品舒适度提升价值。 * * * * * * * * * * 1.关注要点 (3) 成本样板 ■可售率=可售面积÷建造面积。 ■可售率低说明赠送率高。赠送面积是需要消耗成本的，应体现更高的销售单价。但是否赠送，应取决于价值分析。例如珠海中信红树湾项目小比例别墅采用高赠送，垫定价格标杆，根据比价原则，有利后期大比例的高层可得到更高售价。 * 1.关注要点 (4) 可售率 * 1.关注要点 (5) 标准化 * 东厦花园三期 嘉顿西区 澄海中信金城 东厦花园二期 嘉顿小镇 普宁中信华府 系列1 系列2 系列3 案例：龙湖有成熟产品库，要求项目90%采用标准化产品，10%自行创新。 * 龙湖北京花盛香堤 龙湖北京香堤西岸 1.关注要点 精装修产值远超土建，其档次定位对成本影响很大 * 1.关注要点 (6) 精装修 精装修关注点 * 1.关注要点 品牌档次与定位售价匹配 调查客户敏感点 装修材料采购方式 用材选择 (1) 根据项目定位，确定产品组合及平面布置 (2) 合适的配套 会所、架空层、教育设施、车位配比 (3) 竖向标高与土方平衡 (4) 其他 * 2.总图阶段 影响户内的感官和舒适性以及结构成本 窗墙比、表面处理方式、窗配件 * 3.方案阶段 (1) 层高 (2) 柱