案例金丝雀码头.pptxVIP

XX城市XXXX项目 市场研究及策划顾问服务第X阶段报告 2011年X月 目录 4 38 108 72 80 94 写字楼详细定位 公寓详细定位 酒店详细定位 酒店对物业的提升作用 商业详细定位 动态财务分析 2 金丝雀码头（Canary Wharf）概况 位于传统商务区之外 伦敦分为内外伦敦两大区域，总面积约1570平方公里。内伦敦面积319平方公里，略大于北京四环内的面积。 伦敦传统的商务区集中于内伦敦核心区，集中分布于金融城（City）、中城（Mid Town）和西区（West End）三个区域。其中，金融城是最核心的商务区。 金丝雀码头位于港区（Docklands），是1980年代后新兴的商务区，距离金融城约6公里。金丝雀码头的办公物业总量占港区的约75%。 Canary Wharf 数据来源: DTZ Consulting 大伦敦地区地图 伦敦主要商务区分布 案例研究 3 1970年代 1980-2000年代 2010年代 未来规划 数据来源: DTZ Consulting 案例研究 金丝雀码头曾经是伦敦东部重要的港口，随着经济转型，港区逐步没落直至关闭。1980年起，金丝雀码头开始了区域再生计划。经过30多年的建设，从一个没有任何商务基础的工业区，发展成为伦敦重要的金融商务区。 金丝雀码头概况 由废弃的港务区逐步发展成为重要的商务区 占地面积(平米)： 约 390,000 办公面积(平米)： 约 1,400,000 商业面积(平米)： 约 55,000 酒店客房( 间 )： 约 1,000 工作人口( 人 )： 近 100,000 年客流量(人次)： 约 26,000,000 4 案例研究 数据来源: Canary Wharf Group PLC、DTZ Consulting 金丝雀码头地区的发展历程 5 数据来源: Canary Wharf Group PLC、DTZ Consulting 案例研究 金丝雀码头地区的发展历程 6 数据来源: Canary Wharf Group PLC、DTZ Consulting 案例研究 金丝雀码头地区的发展历程 7 案例研究 金融城、中城、西区和港区4个区域集中了伦敦75%的办公物业。4个区域的优质办公物业占全市的比例则更高。 作为一个发展相当成熟的世界城市，伦敦的办公物业市场总量相对稳定。4个区域的办公物业总量由1990年的1370万平米，增长至2010年的1800万平米，20年累计增长32%，年均增幅约1.5%。 港区是20年来伦敦办公物业发展最迅速的区域，办公物业面积从1990年的48万平米，增长至2010年的187万平米，增幅285%，年均增幅14%。 金融城和西区是伦敦办公物业最主要的分布区，但是由于近20年的供应量小，其所占比例不同程度下降。港区由于供应量最大，在伦敦全市市场的比例由1990年的3.5%增长至2010年的10.3%。 金丝雀码头的办公物业 近20年来在伦敦整体市场中的重要性稳定提高 数据来源: DTZ Consulting 8 案例研究 伦敦办公物业的历史供应呈现明显周期性。越为成熟的市场中，办公物业的供需与经济发展的相关性越高。 在过去的30年里，伦敦办公物业市场呈现明显周期性，每10年出现一波供应高峰，如1990年代初期、2000年代初期和2009年以后。 港区办公物业的供应十分稳定，在过去30年内没有出现过负增长的情况。在每轮市场供应高峰时，港区也都体现出强劲的增长。 港区的需求保持着比较稳定的状态。与其他区域相比，港区的供需走势都相对平稳。 金丝雀码头的办公物业 是近20年来伦敦重要而稳定的供需来源 1990-2010年伦敦主要商务区办公楼供应构成 数据来源: DTZ Consulting 1990-2010年伦敦主要商务区办公楼需求构成 9 案例研究 港区办公物业在两次集中供应后出现过空置率较高的现象。但是，空置率快速回归正常水平表明区域的需求支撑是稳定的。 由于初期供应的集中放量，区域的空置率很高，因此租金相对较低。在1997年区域的空置率回归到较为正常的水平后，区域租金也出现了台阶式的提升。 在1997年之后，区域的租金和空置率均运行的比较稳定。作为办公物业，稳定的租金和空置率和稳定增长的供给与需求是维持区域健康发展的重要基础。 金丝雀码头的办公物业 供需稳定保证了价格和空置率的平稳发展 1994-2010年港区办公物业的空置率和租金 数据来源: DTZ Consulting 1990-2010年港区办公楼供应量与存量 10 案例研究 与其他区域相比，港区的租金水平是最低的。但是，从租金走势来看是最平稳的，呈现出一步一个