北京中关村上地商圈分析及前景.doc

上地商圈分析及前景 A.中关村软件园介绍 ●地理位置 　　中关村软件园位于海淀区东北旺乡。园区占地119公顷，距中关村约7公里。距西直门约14公里，距天安门约21公里，园区东临上地信息产业基地，南靠规划绿化带及北大生物城，西接东北旺苗圃，北至东北旺北路。软件园临近北京西山风景区、北京大学、清华大学、科学院科学城，具有独特的人文、历史、科教环境和优越的地理位置。总建筑面积约40万平方米，软件研发用房30万平方米，服务用房10万平方米。 ●功能定位 中关村软件园是集软件研发、企业孵化和综合管理服务于一体的国家级软件研发、生产基地。日后将建设成为集企业孵化、软件研发、软件测评、技术支持、信息公用平台及软件培训和管理的综合功能为一体的促进软件产业发展的，国际一流的园林式软件园。 ●规划目标 　　根据中关村软件园的功能定位，中关村软件园功能可分为两大区域：一为软件研发区，二为企业孵化和综合管理服务区。在总体布局方面，将企业孵化和综合管理服务部分设置于园区边缘东南两侧呈带状分布；而将软件研发区形成组团化的自摊形态，围绕中心绿地和水面呈自由状分布。 　　园区将以生态、浮岛为主题，注重生态环境，绿地总面积超过60％多种绿化有机组合，形成系统化森林式绿色生态园区。2.5多公顷的自然水面布置让园区的环境景观更加流光溢彩。 　　软件园建设将贯彻高标准、有特色、具有超前性和可持续发展的思想，充分重视高速宽带多媒体通讯网络和其他市政设施的配套设计，着重解决好功能分区、道路交通、停车和园区内的各种服务设施的配备，做好园区广场、绿地等公共空间的规划设计，突出园区生产、生活和管理的智能化设计，并作好环保、节能和采用最新技术等的规划设计。 B产业升级带动置业升级?中关村中高档写字楼走俏? 进入2004年以来，中关村写字楼中中高档写字楼的比重明显增多。据悉，今年中关村内新投入并交付使用的写字楼面积将达到43万平方米，目前在建及预售者约244万平方米。据统计，中关村目前近200万平方米的写字楼1/3是专为大型企业准备的中高档写字楼。针对这种情况，有业内人士发出了结构不合理的悲观论断，认为中关村的企业群体的特点是以中小企业为主，中高档写字楼的大量供应，对该地区的写字楼市场来说，是一种不合理的状况。 对此，部分开发企业提出了产业升级带动置业升级的观点，在该地区的写字楼市场引起了强烈反响。持这种观点的人士认为，中关村已经摆脱了电子贸易、浅层次研发基地的面貌，成为融研发、金融、贸易等为一体的城市商务中心区，该区域内不仅产业结构升级，而且企业成长迅速，这些都构成了中关村中高档写字楼生存的基础。 数据表明，中关村近年来平均每年新增企业超过3000家，至今已有注册企业1万多家。这些企业从事的产业多元化趋势明显，对办公场所的需求也不尽相同。同时，众多跨国公司纷纷选择中关村，设立分支机构或区域总部，而且，跨国公司的进入有逾演逾烈的趋势。分析人士认为，近两年，中关村的入驻企业则表现出了两端发展的趋势：一端是具备长远发展目光的微软研发、朗讯、NTT、高通、松下、联想、方正等企业巨头；一端则是数以万计的高活力创新企业和相关配套行业的企业，这其中包括大量已获得一定发展积累的各类企业。 中关村的中高档国际化写字楼不是过多，而是远远不够。这固然是因为中关村的产业升级带来的大量需求，也与历史形成的中关村写字楼物业不够水准有关，尽管很多现有写字楼号称高端和国际化，但内在品质并不能得到真正跨国公司与国内大型企业的青睐，这就形成了一方面过剩一方面有效供应不足的局面，真正高品质国际化的高端写字楼一定能得到市场的热烈回应。 C:上地待租楼盘情况表 单位：元/平米 名称 区县 所属商圈 地址 物业性质 报价 上地南天大厦? 海淀 上地商圈? 海淀区上地信息中路16号 纯办公用房? 3.3? 上地国际创业科技园? 海淀 上地商圈? 海淀区四环以外上地产业基地 纯办公用房? 2.6? 福道大厦 ? 海淀 上地商圈? 海淀区上地信息产业基地开拓路11号 纯办公用房? 2.6? 上地写字楼? 海淀 上地商圈? 海淀区上地信息产业基地 ? 2.5? 上地商服中心写字楼 海淀 上地商圈? 海淀区四环以外上地信息产业基地信息路19号 商办型写字楼? 2.4? 玉景公寓 ? 海淀 上地商圈? 海淀区四环以外上地信息产业基地 纯办公用房? 1.67? 金燕龙办公楼? 海淀 上地商圈? 海淀区西三旗东路育新花园对面 纯办公用房? 1.6? 上地数码科技大厦 海淀 上地 上地信息路22号 顶级 3.6 上地实创大厦 海淀 上地 上地信息产业基地信息环岛北侧 甲级