欧洲房地产投资信托的发展及未来展望.docVIP

中图分类号:F832.45文章编号:1006-7388(200603-0040-04文献标识码:A 　　　　摘要:随着我国房地产宏观调控政策作用的不断显现,房地产开发企业将面临不断严格的融资条件和紧迫的资金链压力。同时,我国的民间资本也急切寻找股票、基金、债券之外的稳定且高收益水平的投资渠道。在这样的背景下,REITs作为可使广大中小投资者投资房地产并分享稳定收益的方式,成为我国房地产金融工具创新的重要方向。全面总结分析了欧洲各国REITs的发展历程、现状和未来趋势,并提出我国发展房地产投资信托的借鉴内容。　　　　关键词:欧洲;REITs 1　　引言 　　　　房地产投资信托最早源自美国,1960年美国国会通过《房地产投资信托法案》并以此为依据对《国内税收法则》等相关法律进行了一系列系统调整,从制度设计上确立了R E I T s 的法律地位。之后,由于REITs 在市场中所表现出来的高流动性、风险规避性、高收益性,因此在20世纪后半叶的美国得到了快速发展。同时,由于采用信托制度作为REITs的基本原理,使得其具有极强的可移植性,纷纷被欧洲各国 移植借鉴,形成各自具有本国特色的REITs,REITs 的影响也在世界范围内不断扩大。　　　　1969年,荷兰率先采纳REITs作为本国的一种税收制度。自此之后,其他欧盟成员国纷纷效仿,奠定了REITs在欧盟资本市场上的优势地位。欧盟各成员国及欧盟立法者关于REITs的制度设计,从各个不同方面印证了REITs在不同法律环境、不同市场环境的国家内均具有较强的生命力,因此充分对其进行研究,对我国的REITs 制度建立具有重要的借鉴意义。2　　欧洲各国REITs的现状特征2.1　　荷兰的BI制度 　　　　1969年,荷兰确立了类似于REITs的“BI”(fiscale beleggingsinstelling制度,从而成为欧洲最早采纳REITs 的国家。在荷兰,BI 是一个纯粹的税收机制。为了得到过境税的优惠对待(flow-through　tax benefits,BI必须符合荷兰中央银行提出的一系列要求,具体包括最低股份资本数额、公司设立地点等方面。而依据BI的组织结构是否为上市公司这一标准,不同类型的BI还分别适用于不同的法律限制。属于上市公司形态的BI,其受益凭证必须在荷兰规定的股票交易所交易,作为股东的荷兰公司直接或间接持有的股份总额最多不得超过上市BI 总份额的45%;单个投资者持有的上市BI的股份不得超过其总额的25%。 收稿日期:2005-12-01 作者工作单位:1.华润置地有限公司,北京;2.清华大学建设管理系,北京作者简介:1.对外经济贸易大学法学院博士研究生,华润置地有限公司执行董事,中国法学会国际经济法学研究会常务理　　　　　　　　　事;2.副教授,经济学博士。 欧洲房地产投资信托的发展及未来展望 □　　何正荣1,张　　红2 40 dinvestissement　à　capital　fixe　en immobili　re,简称SICAFI的法律基础。1995年,SICAFI作为一种专门适用于不动产投资的投资工具正式产生。在引入SICAFI之前,集合投资在比利时已经非常流行,但当时法律针对不动产投资方面的约束措施相当有限。SICAFI的出现正是为了弥补当时现有投资制度的缺陷,使广大投资者均可享受到房地产投资的益处。 　　　　相比于荷兰的BI制度,比利时法律对SICAFI的规定更加复杂和详尽。某个企业实体为取得合格的SICAFI地位,必 而对于非上市公司组织形态的BI,公司股东(本国或外国持有股份比例最高不得超过总额的25%。　　　　投资收益方面,荷兰法律对BI并没有设定严格限制,只要是来自投资活动的收益,均可用于分配。在收益分配标准上,如果应纳税收益在公司的财政年度最后八个月内进行分配,BI在公司层面上就可免缴企业税。在投资规制上,BI可以投资于任何形式的被动投资(passive　investment,但不能进行主动的投资开发活动。在融资比例上,BI最多能借入的资金不得超过其不动产账面价值的60%,以及其他投资的20%。BI 在管理方式上相对自由,一个合格的BI 可以使用内部管理方式,也可适用外部管理方式。由此可见,BI比美国REITs工具受到更多限制,具体体现在公司住所(residency、最低资本要求(minimum capital　requirements融资比例(borrowing和开发限制(development　limitations以及转化成本(conversion　costs等多方面。　　　　虽然存在上述限制,BI在荷兰还是取得了巨大的成功。从1990　到2002年,BI的年度平均回报率达到了8%,到目前为止,其市场资本总额达到了153亿美元。有学者