企业独栋投资风险和建议.pdfVIP

行业专题研究报告2014 年第2 期 1 企业独栋投资 企业独栋投资 可行性分析 可行性分析 创新研发部 2014 年3 月 1 / 9 行业专题研究报告2014 年第2 期 创新研发部 目 录 负责人:曲晓燕 一、企业独栋市场概况 3 行业研究组 （一）企业独栋简介 3 （二）企业独栋开发特点 3 王和俊、郑婉新 （三）北京企业独栋市场情况 5 安志鹏、张欣怡 二、企业独栋投资机会分析 5 市场研究组 （一）工业用地价值严重低估，未来存较大升值空间 6 吴娜、杜春越 （二）企业独栋以出售为主，可通过销售回款实现退出 6 沈苗妙 （三）企业独栋专业难度低，无后续管理之忧 6 创新研究组 （四）性价比高于商业写字楼，具有竞争优势 6 王和俊 三、企业独栋投资风险及应对措施 7 产品研究组 （一）企业独栋开发具备自身特点，交易对手经验需为合作必要条件. 7 （二）政策支持力度决定项目能否出售和分割转让，仅选政策支持的项目 董文龙、孙权 7 （三）产业聚集、政策优惠和交通便利程度决定去化速度 7 研究报告系列 （四）工业地产可抵押但变现难度大，抵押率宜低不宜高 8 重大交易对手研究 （五）销售限制延后投资退出时点，信托期限须覆盖开发及去化周期. 8 同业创新产品跟踪 （六）抵押处置问题致银行资金难以进入，流动资金需求宜早做安排. 8 信托市场跟踪月报 （七）预售及销售不同于住宅，资金监管需要作出相应改变 8 金融同业研究 行业专题研究 创新业务研究 宏观研究 政策解读 2 / 9 行业专题研究报告2014 年第2 期 摘要： 工业地产市场在过去很长一段时间内并不是一个完整的商业市场。随着这两年工 业投资基金的兴起，特别房地产市场宏观调控的力度不断加大，住宅等物业类型的利润空 间日趋下降，风险不断暴露的情况下，房地产市场投资者都在积极寻找新的投资机会，再 加上目前工业用地价值严重低估，未来获得价值重估的空间较大，因此越来越多的民营和 海外资金逐步向工业地产转移。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中主要 包括工业制造厂房、物流仓库及工业写字楼等。短期看，企业独栋这类工业写字楼以出 售为主，投资期限较短，无后续管理之忧，具有较高的性价比，是我们试水工业地产项目 的首选。但由于工业用地性质和企业独栋的自身特点，这类项目的选择和操作层面与普通 住宅地产和商业地产存在较多差异，本报告将针对工业用地抵押和转让分割、信托期限的 设置、项目区域和交易对手的选择、资金监管等八个方面提出风险及投资建议，抛砖引玉， 希望对公司开展此类业务所有裨益。长期看，其中物流仓储设施投资空置率较低、回报 合理，具有持续性及长期性的特点，而B2C 电商模式崛起也为物流地产带来新机遇，因此 我们将在接下来的报告中对这一领域进行分析和研究。 一、企业独栋市场概况 （一）企业独栋简介 企业