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商品房价格论文房价合理性论文： 商品房价格合理性问题研究 　　摘 要：近年来，随着经济高速增长，我国房地产业得到迅猛发展，在肯定房地产业对经济发展做出的贡献的同时，也应该看到房地产业中所存在的问题。通过对我国商品房价格现状的介绍引申出对其合理性进行判断的必要性，并分别运用房价收入比和房屋租售比对其进行判断。进而，对导致商品房价格过高的原因进行分析，并在此基础之上提出应对高房价政策建议。 　　关键词：商品房价格；合理性；影响因素；对策建议 　　近20年来，伴随着社会主义市场经济体制的确立，城镇住房制度改革的进一步深化，房地产市场迅猛发展。房地产已经成为整个国民经济中影响广泛、规模巨大、作用显著、令人关注的一个重要产业。然而，我国房地产市场仍存在商品房价格不稳定、供求严重不平衡、价格持续攀升等问题。因此，弄清楚我国商品房价格现状如何，及其是否合理，影响其合理性的因素是什么都是我们现阶段应该关注的问题。 　　1 我国商品房价格现状 　　2010年1月19日，国家统计局在其网站发布了2009年全国房地产市场年度统计数据。数据显示，2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，商品房销售额5.25万亿元，据估算全国商品房销售均价为5034元/平方米。以北京为例，北京市统计局、国家统计局北京调查总队2010年6月17日发布的数据显示，2010年一、二季度北京市商品住宅期房均价，四环内已达34620元/平方米，四至五环路的住宅期房均价每平方米涨到20749元，五至六环路的住宅期房均价每平方米涨到14799元。 　　通过上面的数据可知，近一段时期以来，由于商品房价格上涨过快，“房价问题”不仅会导致“居者有其屋”的梦想无法实现，也会造成一定的社会问题。因此，对于商品房价格合理性的探讨具有十分重要的现实意义。 　　2 对我国商品房价格合理性的评定——以北京市为例 　　北京作为我国的首都，其住房价格一直备受关注。加上不久前出台的限购令，更是将全国的目光集中于此。因此，笔者将运用房价收入比和住房租售比这两个概念来对2010年北京市的商品房价格的合理性进行评定。 　　2.1 运用房价收入比方法分析北京市房价合理性 　　以2010年北京五环内商品房为例，商品房平均价格为20749元/m2，北京市城镇居民平均可支配收入y为29073元，人均住宅面积t为30平方米，银行住房贷款利率为5.94%，还款期限为n=30年，首付款比例为k=30%，每年贷款偿还额占家庭年收入的比例为m=50%。 　　2.2 运用住房租售比方法分析北京市房价合理性 　　根据北京市一居室（40m2）的住宅租房价格为2570元/月，来计算北京市住房租售比，则： 　　每平方米月租=住宅月租/住宅面积=2570/40=64.25元/m2。 　　住房租售比=每平方米月租/每平方米房价=64.25/20749=1:322.94。 　　而国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:300~1:200。因此，可看出房产价格已偏离理性真实的房产价值。 　　2.3 分析结果及其代表性 　　通过以上分析，尤其在住房收入比上可见北京市区房价明显过高，并且由于商品房价格过高，导致房屋租售比也偏离了合理范围。北京作为我国的首都，对经济发达地区的房价极具代表性。从北京市的房价可映射出全国房价都趋于偏高的事态，尤其是经济发达的一线城市。根据国家统计局的数据加权计算，2009年我国城镇居民的房价收入比为8.76，由此可看出，我国城镇的住房收入比仍处于不合理范围，全国商品房价格普遍偏高。 　　3 我国商品房价格过高的原因 　　3.1 商品房供给和需求的影响因素 　　3.1.1 需求方面对商品房价格上涨的影响 　　（1）人口状况。 　　人多地少一直是我们的基本国情。同时，中国的家庭规模正在逐年变小。传统的三代同堂的大家庭正在分解为若干小家庭。家庭小型化趋势增加了对住宅的需求，是推动房价上升的原因之一。 　　（2）城市化进程。 　　经济发展一般都伴随城市化进程的加快，大量人口从农村进入城市，这会产生巨大的住房需求。据统计，1998年我国的城镇化率为1.4%，到2009年我国的城镇化率已达到46.6%。 　　（3）投资需求和投机需求。 　　商品房作为一种不动产，保值和增值的特性突出。对商品房进行投资，赚取租金和差价的现象已经普遍开花。并且，随着投资需求的恶化也引发了大量的投机需求。投机因素对商品房价格逐步脱离了市场规律。有的城市投机性质的购房甚至达到商品房交易的40%。 　　3.1.2 供给方面对商品房价格上涨的影响 　　相对于需求，商品房供应情况的影响比较简单，主要受土地供应量、开发商对利润的追求及政府对房地产的政策等因素的影响。目前，土地的囤积和已建成商品房的囤积一定程度上造成我国商品房的有效供给