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房地产融资渠道分析 （字新学、电话） 　　　　　　　　　　　　　　　摘要 房地产业是资金密集型产业，高投入、高风险、高产出，房地产公司能否尽快建立健全多策略的房地产融资体系来获得足够的资金支持，已成为企业发展的瓶颈。我国房地产融资过分依赖银行信贷，股权、债券、基金等融资方式的发展相对缓慢。在现阶段国家实行从紧的货币政策的形势下，房地产业要从银行之外想办法融资，尽快拓宽房地产融资渠道，创新金融产品，建立多层次的资本市场体系，提高直接融资的比重，逐步建立起完备的房地产金融市场。 关键词：房地产；融资；房地产融资；金融创新 一.我国房地产企业融资现状　 房地产业是资金密集型行业，对资金的需求极大，拓宽房地产融资渠道尤其重要。目前我国房地产开发企业普遍面临着资金不足、过度依赖土地资源等管理挑战，我国房地产开发商70%的资金都来自于银行贷款，融资渠道单一。主要是商业银行体系支撑着房地产业发展的资金需求，信托、上市、债券、基金等融资渠道发展十分缓慢，多元化融资体系尚未形成，没有构成多元化的资金支持体系和风险分担体系，商业银行体系承担着房地产发展中的巨大风险。 2010年10月以来，国家为了限制房地产市场发展过热，防止房地产信贷增长过快催生房地产泡沫，央行4次加息，9次上调存款准备金率，制定各项房地产金融新政策，表明我国由实施已有10年之久的稳健的货币政策调整为从紧的货币政策，银行贷款规模大为减少，房地产领域的贷款，更被作为重点看管。一系列的调控政策，使房地产企业从银行等金融机构贷款的难度加大。 一直以来房地产开发资金主要来源的银行信贷持续紧缩，在目前从银行贷款难的形势下通过何种渠道筹到房地产开发所需要的资金，成了房地产开发商高度关注的问题。融资难已成企业心头之患，银行、信托、基金、上市、典当……似乎有很多融资渠道摆在开发商面前，但每一条都不是很平坦。 IPO上市困难，增发、公开增发、配股、可转债、公司债等再融资同样受限制。素有房企“老大”之称的万科，公司债及增发方案提交后迟迟没有下文；雅居乐、碧桂园的公司债没有任何进展。银行贷款紧缩、股市圈钱变难，房地产企业融资渠道只剩下信托或从其他财务公司短融，但必须付出年率20%甚至30%到40%的代价，并且，还得有前景乐观的项目能让“债主”看中。 面对政府宏观调控重拳频频出击，目前拓宽房地产融资渠道已成为当务之急。 二.我国房地产企业融资渠道的分析 （一）银行贷款融资策略 银行贷款属于债务性融资，也是一种间接融资。它是指房地产开发企业以还本付息为条件从外部通过各种商业银行或者其他金融机构融入开发资金的融资行为。是房地产企业资金的主要来源。2008年，随着各项房地产金融新政的落地，中央将实行金融从紧、货币总量压缩控制，银行贷款规模相比大为减少……房地产领域的贷款，更被作为重点看管。一系列调控政策，使企业从银行等金融机构贷款的难度加大。房地产企业不得不从其它渠道想办法融资。在未来的市场环境下，各家银行会面临越来越激烈的市场竞争，利润空间会越来越小，银行也存在信贷营销的压力。对房地产公司本身来说，如果在资信体系的建设和企业信誉度方面多加注意的话，银行贷款仍可成为融资的主要来源。 （二）债券融资策略 债券融资有利于降低房地产企业的融资成本，因为债务的利息是计入成本的，而发行股票的股息是税后支付的，这从一定程度上减少了税收。债券融资也可以分担银行贷款的压力，同时也为房地产企业的融资提供了更多的选择，分散银行和政府的风险。而且，债券资金的使用相当的灵活，不象银行贷款那样，有规定的用途。 （三）上市融资策略 房地产股市融资方面，今年初是喜忧参半：首先是上实发展（600748）42亿元定向增发方案未能获得证监会并购重组委员会审核通过；而令人欣喜的是，1月17日，安徽地产商合肥城建（002208.SZ）开始网上发行股票，成为继广宇集团、荣盛发展之后亮相深交所中小板的第三只地产股，今年首家登陆A股的地产企业，但其IPO的更大意义在于，对于证监会放缓地产企业A股IPO和再融资的传言，合肥城建的上市或许是打破这一消息的信号。除了直接的IPO，借壳上市也是房企喜欢的方式。1月20日大连金牛发布公告称，中南控股被确定为公司40.67%国有股的最终受让方，中南控股拟将旗下中南房地产业有限公司资产注入公司，双方于2008年1月18日签订重组框架性协议。如果这笔交易最终成功，大连金牛将变身地产股，中南控股将成功实现借壳上市。 香港联交所成为众多房企在Ａ股以外的地方上市的首选。香港本身就是地少人多，房地产业是香港的支柱产业，所以一旦上市资金就会涌入。据统计，2007年内地房企赴境外IPO共计13家（不包括REITS），其中选择在香港上市的高达七成，在港股市场的集资额达到了约600亿元。上市的碧桂园、远洋地产、SOHO中国融资额分别超过