《房地产估价方法》-(精选)课件.ppt

重新购建价格的求取思路与方法 房地合一的思路 模拟房地产开发过程，按房地产价格构成进行测算。 房地分算的思路 土地重新购建价格的求取 可采用市场法、成本法、基准地价修正法求取。 建筑物重新购建价格的求取 建筑安装工程费+专业费用+管理费用+销售费用 +投资利息+销售税费+开发利润 单位比较法 分部分项法 工料测算法 指数调整法 例：某幢房屋建筑面积为300平方米，同类用途、结构和档次的房屋建筑安装工程费为1200元/平方米，专业费为它的8%，管理费用为前两项的3%，销售费用为重新购建价格的4%，建设期6个月，所有费用在期内均匀投入，年利率6%，利润率15%,税率为重新购建价格的6%，计算其重新购建价格。 四、测算建筑物折旧 建筑物折旧的含义 ——指各种原因造成的建筑物价值的实际减损。 关系式 建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值 建筑物折旧的原因 物质折旧：自然老化/正常磨损/意外损坏/维修不力 功能折旧：功能缺乏/功能落后/功能过剩 外部折旧：区位因素/经济因素/政策等其它因素 建筑物折旧的求取 耐用年限法 剩余经济寿命=经济寿命 - 有效年龄 经济寿命是指建筑物对房地产价值有贡献的时间； 有效年龄是指建筑物状况和效用所显示的年龄。 直线法 年折旧额 =（重新购建价格-净残值）/经济寿命 成新折扣法 建筑物现值=重新购建价格×成新率 例：某幢平房建筑面积100平方米，单位建筑面积重置价格500元/平方米，判断其有效年龄为10年，经济寿命为30年，残值率5%，请用直线法测算折旧额，并计算现值。 市场提取法 ——利用含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的可比实例，来求取估价对象中的建筑折旧的方法。 分解折扣法 ——先把建筑物折旧分成它的各个组成部分，然后分别测算出各个组成部分，再把各个组成部分相加来求取折旧的方法。 例：某幢老式的办公楼，建筑面积500平方米，重置价格3600元/平方米，经济寿命50年，有效年龄10年。门窗损坏修复需2万元；装修重置价600元/平方米，平均寿命5年，年龄3年；设备重置价格60万元，平均寿命15年，年龄10年；按规定应安装电梯，需要120万元，如现在重建随同安装需100万元。设残值为0，求建筑物的物质折旧与功能折旧。 实际观察法 项目 基础 墙体 楼地面 屋面 给排水 供暖 电气 数量(m2) 150 160 150 150 单位成本 200 400 200 300 成本 25000 15000 20000 表1 分部分项重置费用 结构（70%） 装修（15%） 设备10% 其它 5% 细项 基础 承重构建 非承重墙 屋面 楼地面 门窗 外粉刷 内粉刷 顶棚 细木装修 水卫 电气照明 采暖通风 总分 25 25 15 20 15 25 20 15 15 25 35 35 30 评价 23 21 13 17 14 20 16 12 12 21 32 31 25 80 表2 房屋完损程度鉴定表 五、确定积算价格 适用于新开发的房地产积算价格 新开发的房地产 新开发的土地 新建成的建筑物 适用于旧房地产的积算价格 P=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息 +销售税费+开发利润 P=土地取得成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息 +销售税费+开发利润 P=房地产重新购建价格-建筑物折旧 P=建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 案例：某专用仓库位于城市建成区内，土地面积为5000平方米，建筑面积为8500平方米。建筑物建成于1988年8月，钢混结构。土地原为划拨用地，2007年6月15日补办出让手续并缴纳出让金，使用年限50年。求该房地产2010年8月30日的价值。 调查一，类似的三个土地可比实例情况如下： 成交价格 605元/m2 710元/m2 633元/m2 市场状况 107/100 103/100 101/100 交易情况 100 100 95 土地状况 95 106 99 调查二，估价时点征地各项补偿150元/m2，出让金30元/m2,五通一平开发110元/m2，地块所在级别的地价差异系数为2.20。 调查三，估价时点建筑物重置价1000元/m2，经济寿命60年，有效年龄20年，残值率为0，成新率为70%。 二、各项预测值的求取 第六章 假设开发法 一、假设开发法概述 三、测算剩余价格 一、假设开发法概述 基本原理 地租理论：在决定租约条件时，地主设法使租地人所 得的生产物份额仅足以补偿成本及平均利润，剩余的 就是地租，即租地人按照实际情况支付的最高价格。 基本公式 P=开发后价值-（取得成本-开发成本 -管理费-销售费用 -利息-税费）-开发商合法