家属区物业管理方案的讨论.doc

家属区物业管理方案的讨论 中心领导： 经过行保科人员的认真讨论，借鉴其它单位的经验，结合中心实际情况，就中心办公地址搬迁后家属区物业管理方面的问题提供一下方案，供领导参考。 中心家属区基本情况 中心现有家属楼3栋. 1号楼住有28户，面积2040平方米。 2号楼住有30户，面积2500平方米。 3号楼有30户，面积3384平方米，但目前住户为27户，实住面积3066平方米。 家属区共有住户85户，实住面积7606平方米。 1号楼于1996年入住，属于房改房，按照国家规定应该向单位缴纳了住房维修基金(具体不清楚)，属于历史遗留问题。2、3号楼是集资建房，到现在还没攉办理房产证。 从以上情况可以看出，中心3栋家属楼均未向房管局交纳住房维修基金，也就谈不上房管局出资维护和维修，一旦公共设施及其楼房公共部位需要维护和糴修，所需费用只有受益住户集资或中心承担或集资和中心共同出资予以解决。 二.完全交给物业公司管理不具可行性 基于中心家属区上述情况，根据国家有关规定及聊城市物业收费有关规定给接管的物业公司算一笔帐就十分明白为仮么不具可行性。根慮聊城市物业小区划分标准?我中心妶属儺属于三级小区，物业费收费标准（由物价局定制标准）为0.18－0.20元/平方米/月，共计可收物业费约：7606平方米×0.20元×12个月＝18254元. 物业公司接管需要的人员及费用如下（按最低配备人员和最低工资）： 楼道卫生保洁员1人×300元×12个月＝3600元 庭院卫生及花草保洁员1人×300元×12个月＝3600元 生活垃圾清运员1人×300元×12个月＝3600元 办公管理人员1人×500元×12个月＝6000元 水电暖维修人员（兼职）1人×200元“×12个月＝2400元 保安人员3人×750元×12个月＝27000元 两家合用保安人员27000元/2＝13500元（如果考虑和老年大学合用，不知是否可行） 以上共计需支出工资32700－46200元。还有许多公共费用没有计算。对于物业管理公司来说这显然是个亏损的业务。所以说，完全交给物业公司管理不具可行性。 如果一定要交给物业公司管理，那么中心就要给物业公司补贴，但补贴数额无法确定。再就是加大物业收费标准，估计职工难以承受。 三.实行物业公司的管理办法和收费标准，中心管理 1.日常卫生、保卫管理。 中心可按物业公司的收费标准收取物业费，约1.8万元左右.用于支付卫生保洁人员和保安人员的工资。如果能合用保安人员，中心每年补贴7000元左右即可解决。 2.楼房公共部分及公共设施的日常维护维修 根据领导的指导意见，参考其他单位的成功经验，积极和家属楼楼长及家属代表展开座谈，共同商谈有关细节问题，制定维护维修楼房及公共设施的详细细则，形成职责明确，利益分清的管理机制。总的原则建议如下; A 家属楼住户室内部分住户自己维修，也可向中心管理科室报修，费用自己承担。 B 每个楼道的公共设施（水管、暖气、线路、下水道等）可向中心管理科室报修，费用可由使用的用户分摊或中心补贴。 C 楼体外的公共设施，由管理科室制定方案上报中心领导，经领导研究同意后实施。 3．内部管理的优点 中心3栋家属楼所使用的公共管网（水管、暖气管道）及线路均借用了中心原来的设施，大都存在不同程度的老化，维护维修时有发生，在这种情况下，中心管理无论在分摊费用，施工进度还是处理关系等方面优于外来的物业公司，尤其在协调人际关系方面更有优势。 4 .关于搬迁后水电卡冲值的问题 中心于去年对家属区水电表进行了升级换代，全部更换了智能型水电表，由于不是自来水公司和电业局施工，也就无法交给他们管理。基于目前的实际情况，我们考虑了两个方案便于领导参考。 A 继续由行保科管理 如果采用这个方案，行保科申请在家属区留有办公室，每周固定一天的时间集中冲值，同时鼓励住户在卡上储值，不要等到用完时再冲值，还可以加大冲值量及表内报警值。总之，只要住户形成习惯不会影响水电使用。 B 由其他留守科室或人员接管 根据领导工作安排，行保科也可交接给其他留守在家属区的科室或人员管理。 以上是行保科在考察其他单位，结合我中心的实际情况经过认真讨论后形成的管理方案，供领导参考。 行保科 2008-4-1