第07章节成本逼近法教材.pptVIP

成本逼近法定义 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。一般房地产估价中，亦称原价法、承包商法、合同法或加法。 二、成本逼近法的应用范围及作用 （1）适用于新开发土地估价，不适用于建设区域已开发的土地估价； 2. 成本逼近法的作用 不仅可以用于房地产估价，还可以作为投资者衡量投资效益、进行土地开发可行性分析等的重要依据，同时也是估算土地成本价格的一种途径。 三、成本逼近法的基本公式 基本思路 土地价格构成 基本公式 基本思路 把对土地的所有投资，包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为基本成本，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上基本成本这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分。同时，根据国家对土地的所有权应在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，求得土地价格。 土地价格构成 成本逼近法计算土地价格的公式 ： 土地价格＝ 投入的成本（含原土地购买价格或原地租的资本化+土地开发投资现值） +利润（投资的资金回报） +土地增值收益（增值地租的资本化） 基本公式 土地取得费 + 土地开发费 + 税费 + 利息 + 利润 + 土地增值收益 (一) 土地取得费 土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。 (二) 土地开发费（包括相应的开发利润和利息） 目前较一致的观点是：土地开发部门所进行的最起码的土地开发工程和投入资金应视为土地资产，而且城市的配套设施和市政服务的费用也应算入土地开发总成本。 (三) 土地增值收益及土地开发投资现值 1. “生地” （开发前的土地）中的“增值地租”： 由国家行使土地所有权并允许改变土地用途而带来 改良后土地地租的增加额除了上述的真正地租的增值外，还有土地开发投资的折旧和利息。 对新近进行开发投资建设的土地而言，土地开发投资的折旧和利息就是土地开发的费用，而且这一部分费用不论是由土地所有者投入，还是由土地使用者投入，它都必然是伴随着土地的权属转移，从而当土地所有者或土地开发商出让或出售经投资开发建设的土地时，这部分费用及其税费、利息也必然要通过土地价格回收。 四、成本逼近法估价的程序与方法 （一）计算土地取得费 （二）计算土地开发费 （三）税费的计算 （四）计算投资利息 （五）计算投资利润 （六）土地增值收益的确定 （七）计算、修正和确定估价结果 （一）计算土地取得费 新建工业项目需通过征地或拆迁的手段获得土地。征地费用的各项标准《土地管理法》有明确规定： 3. 被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准及应用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准 由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设资金。 （二）计算土地开发费 “三通一平”指：通水、通路、通电，平整地面。 “七通一平”指：通上水、通下水、通电、通讯、通路、通气、通热，平整地面。 作为工业用地，“三通一平”只是最基本的条件，不能立即上工业项目，作为基础设施配套费应以“七通一平”为标准计算。 2. 公共事业建设配套费 与项目大小、用地规模有关，各地视实际情况而定。 （三）税费的计算 税费是指在土地取得和土地开发过程中所必须支付的有关税收和费用。 （四）计算投资利息 投资利息就是要考虑资金的时间价值。 如果将资金存入银行，经过一段时间会产生利息或者将资金投向某行业经过资金周转循环，最后产生利润。资金经过一段时间的周转产生了增值，这一增值就是资金的时间价值。 投资利息＝(土地取得费+土地开发费+税费) ×投资利息率 利息率可选用评估期日的银行贷款利息率。 如果土地开发周期超过一年，应计算复利。 （五）计算投资利润 投资目的是为了获取相应的利润，对土地投资当然也要获取相应的利润。 成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费和土地开发费，利润计算的关键是确定利润率或投资回报率。 在确定土地开发投资回报率时，可综合考虑以下三方面因素适当确定：一是开发土地的利用类型；二是开发周期的长短；三是开发土地所处地区的政治经济环境。 （六）土地增值收益的确定 一般情况下，政府出让土地除收回成本外，还要使国家土地所有权在经济上得到实现，即获取一定的增值收益。 成本逼近法基本公式 土地价格= 土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 Pc=(C1+C2+C3)×(1+r1+r2)