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第九章 房地产抵押 自我检测 一、判断题 （5小题，每题4分，共20分。正确选A，错误选B。） 1、以抵押权所担保的债权额是否确定，抵押可分为普通抵押、财团抵押和最高额抵押。（ ） 2、房地产抵押合同自抵押人和抵押权人订立书面抵押合同之日起生效。（ ） 3、房地产抵押权人在其债务人届期不履行债务时，无须经房地产抵押人的同意即可对抵押的房地产予以处分，并从变卖的价款中优先于普通债权人获得清偿。（ ） 4、房地产抵押权设立后，抵押人可以在已出租的房屋上设定抵押权，也可以将已设定抵押权的房屋出租。（ ） 5、实现抵押权的方式一般包括：抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿，抵押物折价超过债权数额的部分由抵押权人退还抵押人，不足部分由债务人清偿。（ ） 二、选择题 （5小题，每题4分，共20分） 1、抵押以不同标准可以分为不同的种类。以抵押物的不同，抵押可以分为（ ） A、不动产抵押 B、权利抵押 C、共同抵押 D、财团抵押 2、房地产抵押的程序主要分为两个阶段，即签约和（　 ） A、批准 B、审核 C、登记 D、受理 3、北京某四合院为国家二级文物保护单位，在维修过程中资金不足。有人建议将其部分房屋抵押进行贷款，以继续装修。该建议(? ?? ?)? ? A、合法，可以实施? ?B、不合法，应予禁止? ?C、报文物管理部门批准后即可实施? ?D、只要四合院的所有人愿意，就可以实施 4、房地产抵押合同的生效时间为(? ?? ?)? ?A、自抵押人和抵押权人签字、盖章时? ?B、自房地产抵押合同办完抵押登记时? ?C、自抵押人和抵押权人协商一致时? ?D、自房地产抵押合同成立时 5、不得设定抵押的房地产是（　 ） A、权属有争议的房地产 B、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物 C、已依法公告列入拆迁范围的房地产 D、用于教育、医疗、保险等事业的房地产 E、被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产 三、案例分析 （3小题，每题20分，共60分） 1、海口市博爱北路12号房屋系杨婉华于2010年3月25日所购买的私有房屋，该房屋的所有权及使用权均属杨婉华。由于杨婉华已年老，其身份证、华侨亲属证及海口市博爱北路12号的房产证由其儿子李树钧保管。2010年10月12日，张小箐因急需用钱，便与杨婉华的儿子李树钧私自达成用杨婉华的身份证、房产证及华侨亲属证向海口真诚典当行办理典当贷款的有关协议。张小箐并于2010年10月14日私自以杨婉华名义写下委托书，与海口真诚典当行签订了房屋抵押贷款合同。合同规定：以杨婉华坐落于海口市博爱北路12号三层楼房屋全部抵押给海口真诚典当行，海口真诚典当行提供贷款6万元，该房的典期为一个月。杨婉华对此毫无所知。典期届满后，海口真诚典当行于2011年9月25日函告杨婉华。为此，杨婉华以被侵权为由诉至法院，请求判令合同无效，返还办理典当手续的房产证及身份证、华侨亲属证等。张小菁以张小箐被关押在澄迈县看守所为由，未将借款偿还海口真诚典当行。海口真诚典当行则以合同合法有效为由请求法院驳回杨婉华的诉讼请求。 问题：本案中的房屋抵押贷款合同是否有效？责任应由谁承担？ 　　　 2、2011年1月，上海伟业货运有限公司与A银行签订了借款100万元的借款合同，并与A银行签订了房地产抵押合同。抵押合同规定，上海伟业货运有限公司借款期满不能偿还债务时，将作为抵押物的上海伟业货运有限公司的一处房地产转归A银行所有。2013年1月，贷款期满，上海伟业货运有限公司未能清偿贷款，A银行遂提出将抵押物房地产的所有权和使用权转归自己。上海伟业货运有限公司认为，现在房地产价格上涨，已超过贷款价值很多，不同意银行的要求。银行认为，双方基于平等自愿、协商一致达成的抵押协议是受法律保护，遂向法院起诉，要求取得抵押房产的所有权和地产的使用权。 问题：本案中的抵押协议是否有效？为什么？ 3、李某因生意上的需要向赵某借款20万元，借款期限为一年，并以自己所有的一处房产作为抵押，双方签订了抵押借款合同并到房管部门做了抵押登记。2010年1月，李某为了将房屋利用起来，又将该房屋出租给某商贸公司，租赁期限为二年。租赁合同签订后，李某并未告知商贸公司该房已抵押的情况。2010年9月，李某因做生意亏损明确表示无力偿还赵某的借款，双方协商赵某以30万元购买李某的房屋，除去借款本息，赵某再给付李某房款84 000元，双方于2010年10月办理了过户手续。后李某即通知商贸公司因房屋已经转让，原租赁合同要解除，同时赵某也要求解除租赁合同将诉争房屋自住，商贸公司不同意解除合同。赵某即起诉至法院，要求确认李某与商贸公