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商業地產之 購物中心運營管理實務 熊海量 2013年9月 課程目錄 認識商業地產的價值 認識購物中心 購物中心經營的基本概念 購物中心市場開發的六大戰略 商圈戰略 商品戰略 營業戰略 店舖形象戰略 宣傳促銷戰略 顧客戰略 如何確保購物中心的經營管理品質 為何需要導入TQM系統 認識TQM 圍繞PDCA展開的管理大架構 TQM之始、年度計畫與預算編製 先進的年度計畫與預算編製 年度計劃的核心 - 方針管理 年度計畫與預算編制的產出 認識商業地產的價值 商業地產=商業∩地產 要想成功的經營商業地產、就必須學會由零售商的角度思考。 零售商和傳統的地產商都是植基於土地，但利用土地的概念卻是截然不同； 傳統的地產商像是游牧民族，開發、銷售、結案、再找尋下一個項目，而零售商卻更似農耕民族，找到合適的土地就定居下來，辛勤的耕耘、建設，期待花開果熟，一年更比一年好。 零售商相對於地產商、幾個不同的思考點 開業只是永續經營的開始、而非幸福快樂的結束。 開業招商的成敗固然重要、但更重要的是如何透過不斷的調整以達到更高的目標。 要的是總體績效的極大化、不斤斤計較單一店舖的產值、或每筆花費立即的報酬。 相信物業的價值在於經營所能創造出來的效益、而非房價或地價。 收入是透過一塊五毛辛苦累積出來的，所以節流和開源都很重要。 認同只有透過過程與積累才能保證出結果，能花錢買來的多不靠譜， 所以願意請顧問老師而不願外包。 重視顧客的感受、感性的營銷，由細微著手、點點滴滴、從心感動起。 重視商譽、重視長久關係的維繫，包括：顧客關係、員工關係、廠商關係、 及與地方的關係…等， 不確定性高、管理環節多、更著重細節。 看到的現金流主要是應付帳款，不能隨意挪用。 您是要靠商業賺錢、還是要靠地產賺錢、 還是兩頭都要賺呢！ 商業地產 商業地產的真正價值 商業地產的開發是種附加價值不斷疊加的過程，其真正的價值體現在最終的運營商能夠利用獲利的程度； 所以在加值過程中的每個環節都必須要能加分，至少不能減分，更不能犯大錯誤； 價值包括有形的價值與無形的價值，價值由買方決定，當前手的價值大於後手的價值時即產生泡沫。 商場開發的共贏結構 如何發揮商業地產的真正價值 在商場開發過程中的每個環節，各自需要得到甚麼、可以付出甚麼是非常重要的，但是最重要的、還是應該認識清楚商業地產的真正價值； 事實上、商業地產的價格雖然有其市面的行情（房價），但是真正的價值卻存在於以最終使用者（運營商）可以因此獲利，並願意付出的程度來衡量（租金）；在本質上、從運營商與消費者的角度去思考如何永續經營，如此才能根本的維護開發商的利益，發揮商業地產的真正價值。 商業地產的社會責任 開發商、投資客、運營商 ＝ 或 ≒ 或 ≠ 商場經營獲利的來源 商場開發的運用模式 銷售 租賃 抽成或保底抽成 加盟 合資經營 自用(仍需內部結算) 其他模式 販促 您關照到了商業地產的哪些議題！ 經營 招商 資金 建築 財務 內裝 組織 預算 形象 規劃 顧客 制度 流程 品牌 認識購物中心 商業開發常見的展現型態 零售商場 購物中心 百貨公司 專門店 商業街 批發市場 觀光旅遊地產 文化創意地產 養身醫療地產 城市综合體 造鎮 其他 能做為大型商場的業態有哪些 業態別 管理需求度 連鎖發展性 國際競爭度 投資報酬 購物中心 ★ ★ ★ 租金收入地產增值 百貨公司 ★ ★ ★ ★ ★ ★ 營業利潤財務利潤 大型超市 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 營業利潤財務利潤 大型專門店 ★ ★ ★ ★ ★ ★ 營業利潤財務利潤 購物中心就是人工的商業街 零售經營的原點 如何取得商品？ 如何銷售商品？ 環節如何管理？ 零售業對商品經營的現況分析 聯營 專櫃有保底或無保底 進貨式專櫃 臨時\活動櫃有保底或無保底 自營 ZONE\單品 買斷 寄賣 品牌 自創 代理 託管 租賃 純租賃 租金與扣點取其高 購物中心的運營模式 1.獲利模式 2.管理模式 或說是屬於地產業，但在經營理念上應遵循零售業的思維； 主要透過將土地開發成為人氣商場的過程，追求商場本體或帶動週邊地產增值的效益； 根本上還需要靠商場的良好經營，賺取不斷上漲的租金與物業本身水漲船高的增值獲利。 演化至今、購物中心也逐步增加自營及聯營的比例，甚至開發自有品牌以強化競爭力與獲利能力。 以租金收取為主，如何創造最高租金收入條件為營運的準則； 因此、購物中心和租戶之間為「房東與房客」的關係，傳統的購物中心的管理概念亦基於此而顯得較為鬆散，管理重心放在共同促銷與物業管理的部份； 如前所述，購物中心的獲利模式已經產生了本質上的變化，因此購物中心將更積極的朝向精細化管理的方向邁進。 購物中心經營的基本概念 購物中心的經營管理體系 購物中心的經營管理機能 購物中心市場經營的六大戰略 商場