计算商圈范围.pptxVIP

零售引力法则，也称雷利法则 是由美国人威廉·雷利发明的。雷利用三年时间，调查了美国150个以上的都市，于1931年发表了他的“零售吸引力法则”。其中心观点是：“具有零售中心的两个城市，从位于它们中间的某一分界点处，所吸引的交易量与各自城市的人口成正比例，而与从分界点到市场距离的自乘成反比例。” 我们利用这个原理来寻找不同商业中心间的商圈分割点，商圈分割点就是到达这两个商业中心（本地块形成的商业中心和竞争商业中心）消费机会均等的点。;公式：SBC/LBC=SAC/LAC LAC=LBC*SAC/SBC 其中LAC、LBC分别为A、B地区到达C点的距离 SAC、SBC分别为A、B地区的商业面积 可以看出，两个商业中心间商圈分割点的位置与各自的商业面积成正比，与距离成反比，我们可以通过这种方法来确定本项目的辐射范围。;我们在计算项目最大辐射范围时,假设城阳区商业的辐射范围可以吸引青岛市市区居民，同时青岛市市区商业也会对本地区居民产生吸引。此时将城阳区和青岛市作为两个不同级别的商业中心，可以发现青岛市商业中心是更高一级的商业中心。 在此基础上我们来确定本项目的商圈范围最大可以达到多大： 青岛市的商业目前营业面积截至2006年在596万平方米左右，2006年竣工面积在108万平方米左右； 通过调查，城阳区目前商业营业面积在60万平方米左右，本项目可以为城阳区新增约60万平方米的商业面积，合计120万平方米; 到青岛市区中心的高速距离约35公里.;公式： SBC/LBC=SAC/LAC LAC=LBC*SAC/SBC 其中： LAC、LBC分别为A、B地区到达C点的距离 SAC、SBC分别为A、B地区的商业面积 SAC＝120万平方米 SBC＝704万平方米 将数据代入公式则： 120/704=LAC/LBC＝0.17 LAC+LBC=35 LAC=5.08公里 LBC=29.92公里 结论：本项目最大商业的辐射范围半径为5.08公里;通常商圈范围的设定 第一商圈：指顾客消費力占60～75%的区域(基本客户) 第二商圈：指顾客消費力占20～32%的区域(延伸客户) 第三商圈：指顾客消費力占5～8%的区域(流动客户) 重點商圈：指顾客消費力占80%之客数所涵盖的区域范围;4.2.3 项目理想体量计算;饱和系数法推算本地块理论体量 新增商业面积=（人均年消费支出*人口数量/商业平效-现有商业面积）*修正系数 ＝(11945×763000/13087-600000)*(1.2-1.5) ＝18635～23293平方米 备注： 人均年消费支出以2006年青岛市人均年消费支出为参考； 人口数量以城阳户籍人口463000，另附加300000外来人口计算； 商业平效是指区域内每平方米商业面积上所能创造的年销售额。皓天根据2006年青岛市年消费品零售总额/青岛市商业面积推算而得； 现有商业面积是指城阳地区现有的营业中的商业面积，皓天根据市调推算约为60万平方米； 年平均租金是指区域内每平方米商业面积年租金：元*m2/日×365。;租金反推法推算本地块理论体量 新增商业面积=人均年消费支出*人口数量/（年平均租金/3%）-现有商业面积*修正系数 ＝[11945*763000/(584/3%)-600000]*1.2-1.5 ＝18839 ～ 23548平方米 ;推算方法