戴德梁行2010下半年天津商用物业市场总结及展望.docVIP

戴德梁行2010下半年天津商用物业市场总结及展望 写字楼市场： 2010年下半年，受天津经济快速发展以及各项房地产调控政策出台的影响，天津写字楼市场的投资热度持续升温，全市平均成交租金与上季度相比有明显上涨，达到每月每平方米106.66元（US$16.04）。鑫银大厦下半年正式入市并投入使用，为写字楼市场带来了5万余平方米的新增供应。由于市场现存其它项目仍维持稳定吸纳态势，市场新增供应并未完全消化，因此整体空置面积有所上升，空置率由上半年的14.7%上升到下半年的15.0%。 下半年全市甲级写字楼净吸纳量共计达到45,351平方米，与2010年上半年相比大幅上升。鑫银大厦、天津中心、环球置地等项目下半年吸纳量相对较高。在平稳的市场需求作用下，写字楼成交价格指数较上半年上涨了1.4个百分点，为121.9。DTZ戴德梁行天津公司总经理高炬说，展望未来，海河沿线、南京路沿线以及响螺湾商务区、于家堡金融区等区域的高端写字楼相继入市，这将会为天津市区和滨海新区的甲级写字楼市场带来更多的新增供应。随着新建写字楼的放量，写字楼的区域也在不断外围化，新增供应将向更高档、更优质的方向发展，天津写字楼市场将会进入一个机遇与挑战并存的时期。 商业市场： 天津市商铺市场整体表现平稳，租金与上季度相比基本持平。其中津汇广场、伊势丹、乐宾百货等项目租金仍维持在较高水平，达到每月每平方米300～600元（US$45.11~US$90.22）。经过改造后的劝业场西南角店已于8月18日在西南角商圈崭新亮相，这是津门百年老字号劝业场投资开办的第一家百货连锁店。以平价、时尚著称的国际时装零售巨头HM已于8月25日在乐宾百货开设了其进入天津市场的首家门店。与此同时，亚洲最大的化妆品专卖店集团—莎莎国际控股有限公司在本市的手机化妆品专卖店也与8月1日开始试营业。经过18个月的紧张建设，11月20日上午，被列入天津市20个重大服务业项目之一的河东万达广场盛装开业，将成为津滨大道商贸物流区内的现代商业新地标。12月4日，拥有84年历史的天津百货大楼重组后正式亮相。本市轨道交通建设进程顺利，地铁5、6号线均已陆续开工建设。 随着明年上半年2、3号线及9号线延长线的建成通车，地铁沿线商业有望迎来进一步的发展。综合体项目正以其亲和力以及业态丰富的优势向传统的百货商场发起冲击，其多样化的业态形式将会满足天津市民更高层次、更多类型的消费需求。随着城市经济的快速发展，市民的消费水平也在不断提高，消费占收入的比重将会越来越大，这将有利于促进天津市整体商业品质的逐步提升，并逐渐向京沪等一线城市靠拢。 购物中心模式多样化 随着消费者对购物体验和环境的要求续渐提高，传统购物中心已没法满足消费者的需求，多元化的购物场所将陆续出现。早年在北京已经出现户内户外相结合的购物中心，例如三里屯Village，蓝色港湾等 ， 同时， 近年大型奥特莱斯也陆续出现， 这类型的奥特莱斯一般位于交通便利的郊区和高速公路旁边， 备有充足的地面停车位， 同时通过和旅游景点相结合，打造风情小镇式的休闲购物环境。未来， 我们可以见到结合游乐场和购物的大型购物乐园也会陆续出现。 购物与体验相结合 花钱购物已经不是消费者逛街的唯一目的，他们追求更新的消费体验的地方，希望在购物中享受愉快的消费心情。 因此， 近年的购物中心增加以体验为主题的店铺，例如Apple， Kidzania， Sony Style等强调生活体验的主题店。同时， 零售商在店内加设体验元素， 让消费者对该产品的深入了解，从而达到促进产品销量的目的。 快速消费品牌在二线城市持续扩张 国际快速消费品牌近年在一线城市大力扩张， 这个势头将会延续到二， 三线城市， 他们将会作为二三线城市购物中心的主力店， 有效地提升项目的档次和吸引消费者。 目前， 我们已见到ZARA、Bershka、HM、UNIQLO、PullBear、CA等快速消费品牌陆续落户合肥、济南、包头、青岛、武汉等二线城市。 调控下融资渠道渐窄 房企资金链渐紧 随着国家调控政策的延续，在资本市场直接融资的地产企业IPO和再融资受限以及银行信贷收紧的情况下，特别是11月份地产信托从严审查后，国内房地产企业的融资渠道进一步变窄。而央行持续调整存款准备金和加息等货币紧缩政策的延续则进一步冲击了市场心理预期。在宏观调控的压力下，房地产企业资金链持续变紧，传统的融资渠道几近关闭，现金回笼压力与日俱增。在此背景下，房地产私募股权基金顺应市场，强势上位，进一步发展壮大。2010年国内市场涌现20多只地产PE（私募股权投资基金），资金规模达到500多亿元。 据有关统计显示，A股上市房企上半年末的整体资产负债率已达67.79%；经营活动现金流量净额累计为-837.56亿元，而上年同期为418亿元；同时现金及现金等价物