借名买房的法律风险及防范.docVIP

借名购房要选择可靠之人并签订书面协议 房产律师团 本期出场律师：辽宁槐城律师事务所?刘甲明 利用银行按揭贷款的方式购买房是许多购房者的首选，但受条件所限，如部分年纪较大的购房者往往被排除在按揭贷款申请范围之外。于是，父母借用子女的名义购买房屋的情况经常出现。市民刘先生就认为这是一种安全、稳妥的手段，但刘先生自己掏钱借用女儿名所买的房子在女儿的婚姻风波中险遭分割。辽宁槐城律师事务所刘甲明律师介绍，在之前司法实践中，法院往往以存在债权债务关系而判决子女将购房款返还给父母，但随着《物权法》的出台，房产确认权利之诉成为此类纠纷中的最佳选择方案。 买房借用女儿名字 首付、按揭父亲逐笔付 2000年9月，某高校退休老师刘先生欲在沙河口区的某新开发小区购买一套面积为100多平方米的商品房，由于刘先生无法一次性支付全部的房屋款项，就想通过银行按揭贷款的方式进行购买，而当时已退休的人员不能办理房屋按揭贷款，为此，刘先生就和女儿、女婿协商借用了女儿的名义与开发商签订了《商品房买卖合同》，以女儿的名义交纳了首付，并以女儿的名义交纳了其他费用。银行贷款审批后，该房屋全部银行贷款的清偿，都由刘先生亲自去办理并自己支付。该房屋所涉及的相关款项，都是刘先生和老伴独自支付的，并且银行取款单、买房协议、还款凭证、文书的签字等凭证原件都在刘先生处保存，女儿和女婿没有支付过任何的款项。房屋交付后，刘先生和老伴居住使用该房屋至今。 2003年下半年，刘先生看到女儿与女婿经常吵架，虽经说合，但效果不佳。刘先生和老伴担心自己出资以女儿名义购买这套房屋的安全性问题，因此与女儿签订了一份借女儿名义购买商品房的协议书，约定该房屋是借女儿名义购买的。 女儿离婚?女婿要分割借名房产 2008年，刘先生担心的事情终于出现了，女婿到法院起诉要和女儿离婚，并且女婿还主张要平分刘先生借用女儿名义购买的该房屋。为了保住自己的房屋，刘先生将女儿、女婿告上了法院，请求确认女儿名下的该房屋归刘先生所有。 在法庭上，女婿认为，我国不动产实行登记制度，不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。不论是《城市房地产管理法》，还是《物权法》，对此都有明确的规定。本案争议的房屋，已登记在配偶名下，并持有房屋管理部门颁发的房屋所有权证，故配偶应是该房屋的合法有效的权利人，应作为夫妻共同财产进行分割。 经法院审理后认为：公民合法的民事权益受法律保护。2003年刘先生与女儿所签订的协议是双方真实意思的表示，应属合法有效。虽然女儿拥有产权证，但不能提供其对该房屋实际享有所有权的充分证据。根据所签订的协议及从履行情况看，可以明确刘先生是以女儿的名义购买了该房屋。根据付款凭证来看，刘先生持有交付房款的发票原件，房款来源的凭证，还持有储蓄存款存折的原件，并能够证明每月实际存款的数额等情况。因此，法院认为刘先生实际支付了购房款和月供。至于房屋产权证具有证据资格，但不能直接决定实体的法律关系存在与否，产权证只具有“推定的证据效力”，与实际权利情况不一定吻合。最终，法院判定涉案房屋归刘先生所有的诉讼请求依据充分，法院依法予以支持。 ■律师提醒 在《物权法》施行后，一旦房屋发生名义权利人和实际权利相冲突的情况，“确权之诉”是获得房屋权利的一个有效途径与方式。刘甲明介绍，判断财产所有权的归属，应当从财产的来源、财产的取得方式等方面进行综合考量。 人们常说：“打官司就是打证据”，在发生权利错位时，公民一定要有法律意识与证据意识。若确因种种原因，而需要借用他人的名义购买房屋，则一定要选择自己信赖的、可靠的人， 而且在借名购买房屋进行实际操作之前，权利人一定要和被借名人签订书面协议，将借名购房的权利与义务进行明确具体的约定，若被借名人是已婚的，则相关协议还应当让其配偶签字予以确认。若一旦变更名字时机成熟，则权利人应及时进行房屋过户登记手续，以防止房屋权属争议与诉讼的发生。 借名买房的法律风险及其防范 为了打击投机、投资买房， 针对高房价，国家多部委再次打出“组合拳”，展开了新一轮楼市调控，矛头直指多套房购房者。作为“新五条”、“新国八条”、限购、限贷、银行加息等是层出不穷，外加各地遏制房价上涨、相关限制购房措施的陆续出台，使得大多数手头攥有闲置资金的投资客一时间只能望房兴叹。为了应对政策，一些购房者试图用“借名买房”的方式规避高首付或“限购令”。在中央颁布了‘新国八条’、‘限购令’以后，希望通过钻政策的空子，投机买房的人还想尽了乱七八糟的法子。”诸如：找个临时的挂靠单位，补交养老保险获取购房资格；假离婚假结婚谋取购房资格；以单位名义购房，再转卖个人；制造虚假诉讼，以资抵债牟取房产等等伎俩。其实，诸如此类的借名买房现象在现实中屡见不鲜，因借名买房出现的纠纷也层出不穷，笔者就借名买房的法律风险及其防范作简要分析并提出相应的防范建议。 ?