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* 住宅定制 一种房地产开发模式探究 目录 PART1 定制住宅 PART2 定制住宅模式 PART3 住房定制市场现状 PART4 住房定制的机会与挑战 住宅定制 定制及起源 “定制”一词就起源于萨维尔街，意思是为个别客户量身剪裁。 定制-customize 指的是商业行为中顾客对服务商提供的服务进行挑选，以符合成本最低的情况下达成目标。 住宅定制的由来（美国） 住宅定制 定制化住宅的概念最早由美国提出。 定制住宅： 美国住房建造商协会（NAHB）对定制住宅所下的定义是：“在客户自己的土地上按照客户的要求建造住宅” 住宅定制（中国） 住宅定制 2008 年，上海房地产业人士提出了“定制+团购”的房地产开发设想 定制住宅： 通过个人或企牵头的方式，在满足购房群体需求的基础上，通过集资的方式，自己建设或与开发商合作，以较低房价，解决大家的的住房问题。 国内外住宅定制区别 住宅定制 在国内 它是面向低端人群集资或企业发起的定制住宅 属低端不成熟市场 在欧美等国 是面向高端人群的定制住宅，属高端成熟市场 定义 住宅定制 定制住宅： 定制住宅是为一个特定的客户量身定制的、独一无二的住宅，一些定制住宅的开发商可以同时提供设计和建造服务。 小结 住宅定制 小结 “定制”一词较早起源于服装行业，意思是为个别客户量身剪裁。 美国住房建造商协会（NAHB）对定制住宅所下的定义是：“在客户自己的土地上按照客户的要求建造住宅” 中国意义上的定制是通过个人或企牵头的方式，在满足购房群体需求的基础上，通过集资的方式，自己建设或与开发商合作，以较低房价，解决大家的的住房问题。 定制住宅是为一个特定的客户量身定制的、独一无二的住宅，一些定制住宅的开发商可以同时提供设计和建造服务。 目录 PART1 定制住宅 PART2 定制住宅模式 PART3 住房定制市场现状 PART4 住房定制的机会与挑战 要求开发商有完善的管理体系和一流的综合实力，对手的进入障碍很高 对开发商的设计和管理服 务能力要求较高，注意适当控制成本 开发商风险较小 但易被模仿 各阶段注意事项 主动式的个性化 交互式的个性化 被动式（选择式）的个性化 特点 发达阶段 较发达阶段 初级阶段 阶段 定制住宅模式 发展阶段 定制住宅模式 溢价效应 定制产品具有溢价效应， 随着定制化程度的提高，开发商的盈利空间呈现梭型变换趋势，及两头盈利较中间少。 定制住宅模式 定制化开发流程图 产品定位 提出几个基本的产品设计方案： 方案中的参数可选，比如房间大小 项目基础工程开工 将设计方案编成程序，用户在基本方案的基础上选择参数，组成自己的方案；较为专业的用户也可提出自己的方案。 方式：基本方案构成的普通楼书，样板房；经用户改造或设计后的个性化电子楼书；售楼现场和网上的个性化设计平台，电脑演示效果图；专家对用户自行设计方案进行评选，如征得用户同意，可将优秀的个性化方案在网上公布，吸引潜在客户的参与； 用户确定方案，即可开工建设公寓单元或别墅 由于个性化设计，往往可包括基本装修。 加强客户关系管理：在用户的住所开工后，应及时反馈工程进度。如在项目的网页上用图文的形式展示工程的总体进度，为每个准业主设立帐号和口令，定期（比如每月）通报其新居的建设进度等等。 入伙，物业管理的定制化服务 关键在于：如何尽可能多地选择有效的可选参数 关键在于：先要和客户签定购买合同，明确契约关系 树、小品、秋千、吊床、游泳池、工作室、手工作坊等 单体附件：直饮水、分户式中央空调、智能化标准、亲水平台形式、外廊形式、部分室内功能调整 附件（可互动选择） 单体平面：在同一建筑风格的基础上根据面积大小、户型配比等确定单体。 单体建筑风格根据不同风格、颜色、高度、材料等划分为几种可供客户选择的单体立面风格。 项目组成的构件 （可主动选择） 总体规划、环境、配套、交通组织、组团风格 项目基础 （可被动选择） 产品定制化 定制住宅模式 产品定制化 定制住宅模式 服务定制化 家居用品展示、采供、定做 庭院景观设计服务 个性化装修服务 延展服务 参照国际酒店金钥匙管理集团，创新设立别墅 Mr.alldo(百事先生)：全天候、无限制地满足业主的善意要求。 加强物业管理在销售环节的深度介入，使客户在购买前即体验到别墅私人管家型物业服务的尊贵感受。 物业管理服务 可以增加多种沟通媒介：由用户选择电话、书信、EMAIL、WWW沟通方式。 电子楼书网络设计平台 楼书和样板 客户恳谈会、客户与设计师的沟通 定制化问卷 客户界面 4.私人置业顾问（1+2+3） 3.顾问型 2.技巧型（经验型） 1.服务型（敬业型） 销售人员定位 服务定制化 1、填写定制化客户调查问卷 2、接收最新的项目信息 3、参与定制化客户调查讨论会 4、通过各种传播媒体知悉项目发售信息