第五章房地产开发可行性研究.pptVIP

环境影响评价的概念 是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法与制度。 环境影响评价的管理 根据建设项目对环境的影响程度，对建设项目的环境影响评价实行分类管理： 可能造成重大环境影响的，应当编制环境影响报告书，对产生的环境影响进行全面评价； 可能造成轻度环境影响的，应当编制环境影响报告表，对产生的环境影响进行分析或者专项评价； 对环境影响很小、不需要进行环境影响评价的，应当填报环境影响登记表。 2.8 房地产项目的环境影响评价 环境影响评价的依据 中华人民共和国环境保护法 中华人民共和国水污染防治法 中华人民共和国大气污染防治法 中华人民共和国固体废物污染环境防治法 中华人民共和国环境噪声污染防治法 中华人民共和国环境影响评价法 国务院《建设项目环境保护管理条例》(1998) 环境影响评价的内容 项目 内 容 第一 建设项目概况； 第二 建设项目周围环境现状； 第三 建设项目对环境可能造成影响的分析、预测和评估； 第四 建设项目环境保护措施及其技术、经济论证； 第五 建设项目对环境影响的经济损益分析； 第六 对建设项目实施环境监测的建议； 第七 环境影响评价的结论 环境影响评价的步骤 1 2 3 4 现状调查 影响预测 进行评价 编写环境影响报告书 可行性研究 财务评价 风险 关键术语 2.4.3 形象定位 1.形象定位的概念 形象定位主要是找到该房地产项目所持有、不同于竞争对手、能 进行概念化描述、能通过广告表达并能为目标客户所接受而产生共鸣 的特征。 2.形象定位的原则 （1）项目形象易于展示和传播； （2）项目形象定位应与项目产品特征符合； （3）项目形象定位与项目周边的资源条件相符合； （4）项目形象与目标客户群的需求特征符合； （5）项目形象定位应充分考虑市场竞争的因素，与其他楼盘有明显的差异和区别。 要解决什么问题？ 项目经济分析 如果能，什么时候开始赚钱？ 项目能否赚钱？ 赚钱时是否面临的风险？ 如何解决？ 财务分析 （确定性分析） 风险概率分析 （不确定性分析） 静态分析 （NO资金时间价值） 动态分析 （YES资金时间价值） 简单投资收益率 静态投资回收期 动态投资回收期 财务净现值（FNPV） 财务内部收益率（FIRR） 盈亏平衡分析 敏感性分析 风险概率分析 2.5 房地产项目的财务状况分析 效率型指标 价值型指标 财务净现值 财务净年值 费用现值 费用年值 财务净现值率 投资报酬率 财务内部收益率 投资回收期 指标体系 期限型指标 2.5.1 房地产项目反映财务状况的指标体系 财务评价指标的计算与评价 不确定性与风险分析 财务评价指标的计算与评价 编制基本财务报表 测算财务基础数据， 编制辅助财务报表 2.5.2 房地产开发项目财务评价报表的编制 1.财务评价基本程序 房地产开发项目财务评价辅助报表一般包括： 总投资估算表 1 销售收入和销售税金及附加表 2 投资计划与资金筹措表 3 借款还本付息计算表 4 2.财务评价辅助报表的编制 通过财务评价基本报表，可以计算反映项目盈利能力的主要财务评价指标，如财务净现值、财务内部收益率等。 财务评价基本报表一般包括： 现金流量表 1 损益表 2 资金来源与运用表 3 项目投资现金流量表 项目资本金现金流量表 3.财务评价基本报表的编制 财务分析 基本报表 财务评价指标 静态指标 动态指标 财务盈利 能力分析 项目投资 现金流量表 投资回收期 投资回收期 财务净现值 财务内部收益率 项目资本金 现金流量表 　 投资回收期 财务净现值 财务内部收益率 损益表 投资利润率 投资利税率 资本金利润率 　 　 　 清偿能力分析 资金来源与 运用表 借款偿还期 　 4.财务分析及评价指标的对应关系 2.5.3房地产项目反映财务状况的指标计算 财务净现值 财务内部报酬率 投资收益率 静态投资回收期和动态投资回收期 财务净现值 是指将项目寿命期内的净现金流量，用一个设定的折现率逐期折现的现值得代数和。数学表达式为： FNPV——项目在起始时间点的财务净现值； CI-CO——净现金流量； ——折现率，可以选用行业基准收益率或期望的预期收益率； 如果 FNPV≥0，则项目可以被接受； 如果 FNPV≤0，则项目应该被拒绝。 净现值 (NPV) net present value 将项目开发经营过程中各年的净现金流量用一定的 贴现率折算成开发期初的现值之和。（看现金流