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关于物业管理收费难问题的探讨 摘要：物业管理收费，一个物业管理企业欲说还休、 欲罢不能的话题。 从历史的角度看， 自从市场诞生的那天起。 市场就由买方、卖方、监督管理者三方组成，三者之间博弈 的最理想结果就是三方共赢，可在当前的物业管理市场，由 于特殊的原因。物业管理收费难的问题始终是困扰物业管理 企业健康发展的一道门槛。文章以某国有企业物业管理为 例。从物业管理企业提供的服务、社会舆论氛围、居民对物 业管理的认识、消费意识以及物业管理前期介入等方面入 手，对当前物业管理企业收费难的原因进行了分析，并针对 目前的管理现状，对症下药，提出通过科学的管理、优质的 服务、提高员工素质、开发服务项目、实行物业管理前期介 入等方式，改变物业管理收费难的现状。 关键词：物业管理收费解决之道 中国分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号： 1004-4914(2008)07-279-01 物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国社会经济和 房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要 组成部分。但是，其在发展的过程中遇到很多困难，其中最 为突出的就是物业管理收费难的问题。所谓“物业管理费” 是指物业产权人或使用人为得到物业管理服务而支付的费 用。 它包括： (1)物业管理企业员工工资及福利费； (2)公用设 备、设施的维修养护费； (3)清洁费； (4)保安费； (5) 绿化费； (6)物业管理企业的办公费； (7)物业管理企业固定资产折旧 费；(8)税金；(9)利润。收费问题是消费者即业主所关注的热 点，更是物业管理企业工作的难点。 如何解决收费难的问题， 真正做到既能保护业主的合法权益，又能促进物业管理服务 企业的健康发展，需要通过买方、卖方、监督管理者三方面 的努力来共同实现。 一、物业管理收费难的原因 目前物业管理收费难的原因虽然是多种多样的，但对于 我们国有企业物业管理来说，笔者以单位所管住宅小区为 例，就其主要原因进行一些浅析： 1 物业管理企业处在较低水平，提供服务不到位。由 于作为国有企业后勤服务机构为基础组建而成的物业管理 企业，我们的服务内容仅停留在卫生保洁、房屋设备维修、 绿化方面，安全防范和公共秩序管理工作还很薄弱，这已成 为居民与物业管理公司矛盾的焦点。 自 20 世纪 90 年代以来， 我们对设备实行状态修缮，职工工作常年处于不饱和状态， 形成较严重的惰性思想， “守摊”思想，工作责任心较差。 加之职工队伍年龄结构偏大，整体文化素质较低。各级员工 传统思想观念不能及时转变，专业知识欠缺，服务意识淡薄 等不利因素的影响使我们为用户提供的服务始终处在较低 水平。 2 社会舆论氛围差。居民物业管理消费意识差。作为 有能力购买住房的业主，对于一个月几十元的物业费，完全 不是消费能力问题而是消费意识问题。由于我国长期实行计 划经济，很多业主都习惯了享受福利住房，而对于物业管理 这一新兴行业不很了解，在“分房修房靠单位”的传统思想 观念影响下，人们还没有形成物业管理消费的观念和习 惯――既希望享受服务，又不愿交纳相应的费用。加之目前 社会上所提“物业管理企业服务不到位，业主可以拒缴物业 费”的说法过于片面，个别媒体片面报道，造成的严重负责 影响。众所周知，物业管理行业是一个微利行业，收费率的 下降造成维修投入减少，服务质量下滑，同时服务质量的下 降又会引起更多的业主拒绝缴费，如此往复形成恶性循环， 不但严重地损害了广大业主和物业管理企业的利益，而且成 为阻碍物业管理行业发展的一个重要因素。 3 物业建设过程中遗留问题转嫁到日后的物业管理 中。由于管理中存在的弊端，往往在物业前期建设过程中， 建设单位与物业管理单位缺乏必要的沟通，建管脱节，因设 计不合理、图纸资料不全、施工质量差等原因造成物业交付 使用后业主不满意，以此为由，拒绝缴费。 二、物业管理收费难的解决之道 1 打造有生命力的物业管理服务品牌。从物业管理的 性质来看，虽然冠有“管理”二字，却是不折不扣的服务行 业，因此服务质量的问题便不时的被抬上桌面，成了日常工 作中的热点和突出问题。上乘的服务质量无疑是能够取悦人 心的，其结果必然是将业主和管理人之间的关系推向更加融 洽的境界，而恶劣的服务质量所产生的效果却绝不仅仅是让 人不快，更将引发一系列的恶性连锁反应，甚至将管理推向 进退两难的境地。由服务质量我们也想到了物业企业的收费 与效益，所谓“一分价钱一分货” ，每一个业主都期望也有 权利在其缴纳管理费的同时得到更高的回报和满意的服务， 而每一个管理服务过程中付出辛苦与热情服务的管理人也 都将从汗水和笑容中收获到应得的报偿，所以物业管理者应 严格站在全体业主的立场上，向广大住户提供优质服务，不 断提高服务意识，端正从业人员服务态度，并牢固树立“业 主至