典型房屋市场价格评估技术要点.docVIP

陕西华地房地产估价咨询有限公司 电话：（029 传真：（029地址：西安市经济技术开发区凤城七路中段68号 邮政编码：710020 PAGE PAGE 1 “典型房屋”市场价格评估 技术参数报告 房地产价格咨询报告 （北关地区标牌市场及周边棚户区改造范围） 咨询项目名称：北关地区标牌市场及周边棚户区改造范围内北关地区标牌市场及周边棚户区改造范围内被 征收住宅和办公类“典型房屋”及该项目用于安置的住宅和办公期房市场市场价格及咨询评估技术 参数评估 咨询委托人： 西安土门地区综合改造管理委员会****地区综合改造管理委员会征收安置办公室 西安土门地区综合改造管理委员会征收安置办公室 咨询估价机构：陕西华地房地产估价咨询有限公司*******房地产估价咨询有限公司 作业日期：2013年52013年6月1326日～2013年72013年9月2616日 咨询报告编号：陕华地房*******估字[2013] 号 初稿 前 言 根据《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法**市国有土地上房屋征收与补偿办法》（2012年3月13日市政府第3次常务会议通过）和《西安**市国有土地上房屋征收评估办法》(2012年3月13日市政府第 “典型房屋市场价格修正法”是指在同一征收范围内，对同一用途且建筑类型、建造年代、建筑结构、功能完整性等基本相同的成片房屋，确定其典型房屋的市场价格，并根据不同房地产的微观区域因素、实物状况、权益状况等差异，对该价格进行调整、修正，确定征收范围内类似房地产的评估价格。 典型房屋市场价格修正法的使用，一般要三个步骤： 一、确定典型房屋。 二、测算典型房屋的市场价格。 三、编制修正体系。 经与委托方等充分沟通，此次北关标牌市场及周边棚户区改造范围内涉及到的住宅小区内房屋采用“典型房屋市场价格修正法”进行评估。评估过程中涉及到的技术参数及操作细节，以技术报告的形式汇总。 一、典型房屋的确定 致 函 西安土门地区综合改造管理委员会征收安置办公室： 受贵方委托，我公司对北关地区标牌市场及周边棚户区改造范围内被征收住宅和办公类“典型房屋”及该项目用于安置的住宅和办公期房市场价格进行了专业分析、测算和判断，现已完成工作，特此函告如下： 咨询目的：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋“典型房屋”及该项目安置期房的市场价值提供参考； 咨询对象：北关地区标牌市场及周边棚户区改造范围内被征收住宅和办公类“典型房屋”及该项目用于安置的住宅和办公期房； 价值时点：2013年 咨询结果：本次采用收益法、比较法对咨询对象进行了价值测算，最终确定咨询对象在价值时点的咨询结果汇总见下表。 咨询结果汇总表 住宅房屋 办公房屋 被征收房（元/平方米） 安置期房（元/平方米） 被征收房（元/平方米） 安置期房（元/平方米） 4632 6200 4054 7900 说明：本咨询结果受报告正文中第四项：咨询对象的设定、第十一项：咨询结果成立的假设和限制条件及其他有关章节约定之条件的限制 陕西华地房地产估价咨询有限公司 二O一三年七月二十六日  咨询报告 一、委托人 名称：西安土门地区综合改造管理委员会征收安置办公室 住所：/ 联系人：丁国良 联系电话二、咨询机构 机构名称：陕西华地房地产估价咨询有限公司 住所：西安市经济技术开发区凤城七路中段68号 法定代表人：巩荣生 估价资质等级：贰级 资质证书编号：陕房地评[2003]074号 联系人：丁海清 联系电话三、咨询目的 为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋 “典型房屋”及该项目用于安置的住宅和办公期房的市场价值。 四、咨询对象的设定 （一）列入征收范围内的房屋概况 北关标牌市场及周边棚户区改造范围内，经了解主要为多层砖混结构，建成于2000年前，分为有证房和无证房。有证房也分完全产权和部分产权房，类别较多。列入本次改造范围内的原有住宅房屋主要分布在： 1、中移动家属院 中移动家属院，位于中移动仓库大院北侧。 2、邮区中心局家属院 （1）3号住宅楼 图2：2号住宅楼图1：3号住宅楼振华路中心局80号院3号住宅楼，位于中心局通道西侧，为一幢砖混结构5层楼，南北走向，分三个单元。房屋外墙水刷石，铝合金窗，阳台封闭，天然气、暖气、水、电、讯、供水、排水等齐备。成新率七成。 图2：2号住宅楼 图1：3号住宅楼 （2）2号住宅楼 振华路中心局80号院2号住宅楼，位于中心局通道西侧，3号住宅楼以北，北临振华东路。为一幢砖混结构