房地产项目成本影响因素.docVIP

PAGE PAGE 1 房地产项目成本影响因素 　　摘要：房地产项目成本中最为复杂的是工程成本，影响工程成本的因素主要有建筑要素的市场价格波动、建筑所处的地理位置、建筑的设计和营销方式。 　　关键词：房地产项目成本；建筑安装工程费；市场因素；地理因素 　　中图分类号：TU72文献标识码：A 　　笔者从事自1996年从事房地产行业以来，已经在这个行业从业近18年的时间，亲历了大大小小数十个地产项目，并见证了房地产行业的高速发展，作为一个从事工程建设与成本控制的管理人员，也积累了不少经验与教训，现把影响房地产项目成本的因素作一泛泛之谈，以飨读者。 　　一、房地产项目的成本构成要素 　　房地产项目的全过程成本，包括土地费用、前期费用、建安工程费、配套工程费、间接费用（财务费用、税收、营销费用、管理费用等），其中，最复杂、最难以控制的当属建安工程费，下面就影响建安工程费的几大因素作一总结。 　　二、影响建安工程费的因素分析 　　为了便于叙述，让大家对成本因素有一个直观的了解，我从天时、地利、人和三个方面进行分析。 　　天时，在这里指市场价格波动对成本的影响；地利，指地理位置和地方政策法规对成本的影响；人和，指管理因素对项目成本的影响。 　　首先说天时。一提起市场价格波动对成本的影响，大家感受最深的莫过于这几年“民工荒”所带来的建筑人工费的上涨，由于人口老龄化的影响及通货膨胀的因素，这几年人工费出现飚涨，图1对人工费的水平作了一个统计，大家可以看到这几个人工费上涨的程度。 　　加上这几年来，由于以钢材、水泥为代表的建筑材料上涨，带动了建筑安装费的上涨，图2的统计大家可以看到这一趋势。 　　其次说地利。具有同样建筑立面与建筑平面的房子，建在不同的地区，即使扣除地区人工、材料、定额水平的差距，仍然会有不同的建筑成本，这是为什么呢？影响最大的因素有两个，一是抗震等级，二是建筑气候。 　　根据GB50011--2010《建筑抗震设防规范》，把全国各县区分成不同的抗震分组，按抗震列度的高低依次按第一组、第二组向上进行分类。如天津汉沽、宁河地区的抗震设防列度按八度抗震设计，属我国设防等级最高的第一组。由于其设计地震基本加速度为0.20g，为最低取值0.05g的4倍，因此在计算建筑地震荷载上面，其取值远高于六度抗震地区，导致柱梁板的有效截面面积要加大或配筋量增加，表现在成本指标上是每平方米钢筋含量和每平方米砼含量增加，从而导致建筑成本的增加。 　　二是建筑气候的影响。建筑气候的影响主要在建筑的节能计算上。为了便于说明这个问题，以下附我国的建筑气候分区图（见图3） 　　由于这几年房地产行业的区域性扩张，笔者有幸同时在厦门、南昌、武汉、桂林、南宁、重庆、扬州、天津等八个城市同时进行房地产项目营造，对建筑气候分区对建筑成本的影响有深切体会，由于近年来国家号召进行节能型住宅的建设，对建筑节能的审查极为严格。因此建筑气候分区对建筑成本的影响便逐步体现出来。以厦门和天津的住宅对比来讲，厦门所处的建筑气候分区为夏热冬暖地区，外墙保温的做法一般为多孔砖+2厘米厚的内保温砂浆，门窗结合隔音考虑用普通中空玻璃即可；天津所处的建筑气候分区为寒冷地区，砌体一般采用砂加气砼砌块，外墙为3厘米厚的聚笨颗粒外保温砂浆+外墙内侧2厘米厚内保温砂浆，外墙门窗采用断热型材配中空low-e玻璃，因此，同样建筑平面的住宅，就节能方面，天津地区的造价要比厦门地区高出300元每平方米左右。 　　另外，在地区因素上，另一个有显著影响的因素是风压系数，它的影响原理和抗震烈度的影响原理是一样的，这里就不再赘述了。 　　最后讲的是人和篇了，顾名思义，人和即指主观因素对建筑成本的影响，就影响的几个方面，大致有结构选型、建筑选型、住宅建筑户型等三方面。 　　结构选型，这个比较好理解，目前我国较常用的建筑结构形式有砖混结构、框架结构、框架剪力墙结构、框筒结构、钢结构等，它们一般适用于从低到高的建筑结构，当然，在一些临界点上，建筑结构造型是可以有所选择的，比如六层的住宅，可以考虑用砖混结构，也可以用框架结构，它们的建筑成本一般是由低到高。有人认为钢结构是例外，有时候同样高度的建筑，由于钢结构的重量较轻，它的营造成本会比采用砼结构的建筑成本要低，但如果考虑到钢结构的后期维护因素，在建筑寿命期内，钢结构的成本是要远高于砼结构的。举个大家都清楚的例子，美国的双子塔，在911事件中轰然倒塌，其实并不是恐怖分子驾驶的飞机带来的冲击力撞塌了大楼，而是飞机上携带的燃料引发的熊熊大火使钢构件迅速升温，导致钢构件丧失承载力并致使结构失稳而最终倒塌的。因此钢结构的其建筑寿命期内要不停地做防火和防锈蚀的维护，导致其后期成本居高不下。附911图片（见图4）。 　　第二个因素是建筑选型。 　　建筑选型对建筑成本的影响，比较难以