中锐集团无锡项目营销提升建议.pptVIP

中锐集团无锡项目营销提升建议 　　　　 海尚映象 主题定位： 市中心山景海派人文豪宅 佳城国际中心 主题定位： ５Ａ级国际专业写字楼 瑞城国际社区 主题定位： 新区国际生活社区 海尚映象基本资料 楼盘地址：无锡北塘区惠钱路与惠峰路交汇处 行政区：北塘区 物业类型：多层／小高层／花园洋房／ 别墅 总套数：1309套 绿化率：40.5 % 容积率：1.8 车位：1498个 开盘时间：2008.7.6 项目进度：一期小高层，洋房，别墅均封顶 竣工时间：1期09年年底 物管公司：上实物业 周边交通：公交49、60、85、16、916、102、70、56、115、15路等 佳城国际中心基本资料 楼盘地址：太湖大道与鸿桥路交汇处 行政区：滨湖区 物业类型：商铺 写字楼 总套数：487套 绿化率：25 % 容积率：4.5 车位：299辆 开盘时间：2008.5.31 项目进度：全部封顶，进行公共部分装修 竣工时间：2009年5月30日交房 物管公司：世邦魏理仕 设计单位：上海天华建筑设计有限公司、美国JWDA建筑设计事务所 瑞城国际社区基本资料 楼盘地址：无锡新区泰山路与行创四路交叉处 行政区：新区 物业类型：多层住宅 小高层住宅 高层住宅 酒店式公寓 总套数：2700 绿化率：32 % 容积率：1.9 车位：车位占户数71％ 开盘时间：2008年5月开盘 项目进度：部分结构封 竣工时间：三期2009年5月 物管公司：上实物业 周边交通：41路、35路、103路、65路、108路 海尚映象近阶段成交情况 中锐海尚映象典型竞争个案成交情况 瑞城国际社区典型竞争个案成交情况 佳城国际近阶段成交情况 小 结 中锐集团无锡项目皆处于城市热点板块，形成三强鼎立态势； 三个项目皆为区域内高端项目，定位富有差异化竞争优势，销售实现价格均高于区域均价； 各项目充分体现中锐集团前瞻开发理念，主题鲜明，精致时尚，概念清晰； 各项目现场均具备一定的昭示、展示效果，传递项目良好的品牌形象， 各项目知名度与市场认知度较高 中锐集团无锡项目均呈现出良好的发展态势，销量平稳 中锐要做区域市场的领跑者！ 小 结 通过以上营销模型,我们可以看到 海尚映象处于成熟区域,需要全方位放大产品展示价值 瑞城国际社区处于陌生区域，需要重新定义区域，提升形象，营造国际社区居住氛围； 佳城国际处于区域发展期，基于区域价值，需要重新定义产品． 根据以上营销模型，我们分析出中锐无项目在营销动作方面所存在的问题． 主题策略执行缺乏可持续性 中锐集团无锡项目皆有清晰的策略定位，有着优秀的开发理念．在项目初期有着比较好的营销方向，执行基本到位．但随着销售进入持销阶段，执行乏力、缺乏可持续动力的问题就显现出来。特别是基于项目主题定位的社区感营造与服务价值未能持续开展，导致项目核心价值感知依然模糊，背离了当初的产品定位。 主题策略执行缺乏可持续性 瑞城国际社区主题定位:国际化街区 主题策略不能得到有效的实施。无国际化的医院、没有体现国际氛围的商业街、咖啡厅、餐厅，现场展示特别是商业街较凌乱，先期入驻商家档次低，缺乏国际化气质 社区价值与服务价值的缺失，导致本案在首期热销后，缺乏可持续蓄客与转签的动力 中锐品牌资源整合能力弱 中锐集团品牌不能得到系统推广与维护，品牌有一定的知名度，但缺少客户好感度与忠诚度，不能在各项目营销上发挥品牌对客户的感召力； 三个项目在营销动作上基本是各自为政，没有整合在中锐品牌平台上，进行各个项目之间的联动销售与客源分享、转介之营销动作 中锐集团对 “中锐会”客户维系力度较弱。不能定期整合会员资源，组织系列活动，不能建立与客户之间良好的品牌沟通关系。 中锐集团无锡项目基本以大众传统媒体（报广/网络/户外/……)作为与客户沟通的渠道，未能抓住个案目标客户与细分客户，进行针对性的“窄告”传播。 中锐无锡三个项目在营销活动上缺乏系统的规划，没有很好的系统性、延续性；营销活动往往是临时安排．没有考虑所推房源、细分客户、市场行情与竞争，匆促上马，虽然给现场带动了人气，但却没有带来有效客户。如海尚映象举行之“花之约”、“冰淇淋节”等活动过于大众化，不能为现场带来真正之有效客户。 瑞城国际社区近阶段营销活动 瑞城国际社区近阶段营销活动 海尚映象成交客户初步分析 有效客户通路渠道 海尚映象与瑞城国际首先需要把区域客源一网打尽，其次才是其它区域客源。因此，区域引导系统—路牌/指引旗等看房动线引导户外广告发布力度需要加强。 作为滨湖区太湖大道沿线之高端写字楼，佳城国际客户与住宅有着明显之差异性，传统报广等大众媒体千人成本高，传播精准度低；需要联合行业协会、商