房地产项目策划报告逻辑结构的探究[报告.pptVIP

房地产项目策划的逻辑结构的探究 我们每个报告都进行了评审，我们几乎都遭到了非常类似 的批评！ 批评仿真 一次小心的尝试！ 沈阳大东区项目——项目背景 客户目标与问题 项目条件 区位关系 沈阳大东区项目——评审稿逻辑图 沈阳大东区项目——终稿逻辑图 评审稿与终稿的对比分析 上述对比分析、评价仅是针对特定的本项目，那么，是否能有一套评价逻辑结构的普适性的方法，逻辑是否是孤立存在的，逻辑又与什么相关？ 内容，是逻辑的前提 市场研究的范围到底在哪里？ 市场具体说明了什么，还是你需要市场来说明什么？ 分化原则与亲近原则 直接把承上启下的内容、关系表述在过渡P里，能有效加强连贯关系，使逻辑更严密，这是第六步 一个小的技巧 直接把承上启下的内容、关系表述在过渡P里，能有效加强连贯关系，使逻辑更严密，这是第六步 逻辑关系图解 逻辑关系图解：多级别包含关系、横向并列关系、纵向递进关系 使报告逻辑变为某种单一逻辑关系，避免多种逻辑关系并存 力求使报告逻辑变为单一纵向递进关系，它能使分析层层递进，环环相扣，行文和表达上更清晰 单一的链状结构的纵向递进关系，是否会影响结构性分析方法的使用，是否会限制MECE的发散性思维方法的运用？ 渔民捕鱼的故事 没有以充分的MECE为基础，就不会有对问题的深度挖掘 案例：淮南项目发展战略与整体定位 占地面积：共2700亩，其中规划公园1000亩； 可用建设用地1200亩 项目已投入1亿资金，准备用现有1亿自有资金 + 融资（银行+ 合作）启动项目 综合成本约为：55万元/亩 没有以充分的MECE为基础，就不会有对问题的深度挖掘 单一递进关系的结构要求主线很明确，主线的确立就变得尤为重要，主线是什么？如何确立主线？ 主线的确立 首次沟通会模拟 客户有没有问题，客户的问题是不是问题？ 烟台项目的客户问题 案例：江阴黄山湖别墅——项目背景 江阴黄山湖别墅——客户的真正问题会是什么？ 江阴黄山湖别墅——客户的真正问题会是什么？ 规划的论证、优化 界定问题边界 主线问题发想：企业层面问题、项目层面问题… … 主线问题除了对行文结构产生影响之外，它对内容，即 分析、结论会产生什么影响？ 案例：锦州宝地城 地块条件 市场分析 客户目标 案例：锦州宝地城 案例：锦州宝地城 案例借鉴方向、项目战略方向 主线问题的可能差异性：在关注项目市场问题的同时，有无兼顾客户问题 需同时关注项目市场层面问题和客户问题，实现由策划向顾问职能的转变 不以客户问题、客户目标、事实问题为中心依托的方案，逻辑越完善，潜在的危险性越大 不以客户/项目核心问题为中心，物业发展建议成为优秀资源的堆砌而不是方案，而顾问则变为资湖整合者 案例：淮南项目物业展建议 几点感悟 THE END 规划需解决复杂的关系 地块与周边景观、空间关系：价值最大化景观资源 别墅与酒店的关系：相对独立、软隔离，中间隔离带可算入酒店的用地面积范围，但分界线有一定约定 业主（老板）别墅与销售别墅的关系：相对独立，资源较好，但不希望过于暴露 总统别墅与酒店的关系：总统别墅属酒店用地范围，但与酒店相对独立 总统别墅与销售别墅的关系：相对独立，安全需要 业主（老板）别墅与总统别墅的关系：独立但联系紧密，方便老板与政要人物窜门 业主（老板）别墅与酒店的关系：相对独立，但来往方便，便于老板商务接待生意朋友 市场环境能支持增长，是否适合07年销售？ 企业利益 市场竞争 结论：07年销售 问题一：论证了07年可销售之后，是否仍需要论证07年还是08年销售更合适？ 问题二：是单独开发还是合为一个项目，做东方俪城的第五期？ ——沈阳东站街项目 开发时机 企业层面 项目层面 品牌贡献 资金运作 团队建设 基于项目目标和企业战略下 市场竞争 可实现性 07、08竞争对比分析 迅速界定问题外延边界，提炼真问题并有效锁定，剔除原问题衍生新问题的可能 企业层面 首次开发企业 发展中企业 资金链的投入与开发量的问题 对报告的理解力与执行力问题 工作程序中不调协作问题 不单是赢利，还有品牌打造、提升问题 项目档次提升问题 多项目的资金、市场、客户的协调问题 项目层面 繁华区域 陌生区域 高容积率下规划舒适度的问题 高容中档与低容高档的开发策略问题 利润最大化问题 启动区策略，确保项目上市成功问题 客户寻找、挖掘、引导问题 区域价值建立、引导问题，可能需将推广问题前置 大盘开发 小盘开发 资金链的安排、资金滚动问题 每期之间的衔接问题 引导自住客，弱化投资客，提升后期营销力的问题 创造高利润、价格突破的问题 树立独特品牌形象的问题 ● ● ● ● ● ● 半岛1号 大盘速销模式研究 星河湾重建地产游戏规则模式