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三九· 沙河花园 销售服务策划书 捷润地产 · 公元二○○六年八月 目 录 第一篇 市场调研报告 第一章 市场环境 2005年，成都市国民经济全面协调快速发展，人民生活水平稳步提高，经济呈蓬勃发展态势。 地区国民生产总值2371.21亿元，同比增长13.5%； 城市居民人均可支配收入11359元，同比增长9.3%； 截至2006年6月，成都市经济继续保持快速、稳定发展态势。 成都市城市总体规划 （2003－2020）提出成都市将向东南北三个方向发展，控制向西发展。 1. 2006年房地产市场综合统计和趋势 供应量 2006年1-6月，郊区住宅供应量略少于主城区。 1. 2006年房地产市场综合统计和趋势 区域分布 城西新盘供应量最多，城东直追城西，超过城南。 城中和城北的新增供应较少。 1. 2006年房地产市场综合统计和趋势 环线分布 新增供应整体外移，主要集中在2-3环之间。 其次为三环外区域。 1. 2006年房地产市场综合统计和趋势 住宅类型 新开住宅楼盘中，电梯公寓的比重占44%的市场份额，是市场的主要供应类型。 1. 2006年房地产市场综合统计和趋势 建筑类别 高层和小高层建筑在新开楼盘中占大多数。 1. 2006年房地产市场综合统计和趋势 区域均价 市中心高居价格首位，新盘价格为6251.42元/㎡。 郊区价格与城北区域价格越来越接近。 1. 2006年房地产市场综合统计和趋势 户型 市场上产品的户型以紧凑实用为主，80-120㎡的2、3居室是多数楼盘的主力户型。 3. 政策环境 2006年国六条“新政”影响 住宅成交与新政前持平, 销售速度、价格涨幅放慢 “90平米”规定，大户型销售看好 投资型购房者比例减少 二手房成交下滑 2006年房地产市场呈现的特点 需求旺盛，成交面积稳步增长 楼市显示较强购买力 投资性购房比率较低 消费观念趋于理性 价格平稳上升，涨幅回落 商品房住宅空关率低 全年总体供应量加大 供销比提升 2006年房地产市场发展趋势 房价依旧上涨，但涨幅将会减小。 五城区内住宅的供应将向2环以外转移。 城市建筑整体拔高。 下半年将会出现供大于求的状况。 城北房地产市场情况 交通 城北已经形成了“五纵、四横” 的交通骨干路网。 全力建设北新干线、商贸大道北延线、大件路、 地铁1号线。 环境规划与整治 沙河整治工程全面结束 规划建设北郊公园和体育公园 规划建设双水至红花堰居住片区 城北住宅供应分析 2006年1－6月城北住宅的新增供应量较少 随着40万平米大盘兴元华盛入市，06年7月份城北住宅供应量增加 预计还有50余万平米的供应量将在年内投放市场 城北住宅价格分析 2006年1—7月城北住宅均价为每平米3656元， 同比去年有323元/平米的上涨幅度，城北房价将进一步上涨。 2006年下半年城北住宅市场发展趋势 景观环境、道路的规划导向必然加速城北房地产市场的发展； 一级市场供应呈逐年上升趋势，未来的竞争将更加激烈； 未来高层电梯住宅必将成为楼市的主流； 对城北正北片区居住环境的认可的提升还需一个过程； 城北正北片区住宅市场尚处于起步阶段，具有发展空间； 开发商必然从开发经济型住宅过渡向提高产品力; 未来会出现供大于求的局面 第二章 项目周边典型项目解析 未开盘典型项目调查 水韵天府： 该项目紧邻沙河公园 现代主义风格建筑，规模25平方米 户型以100—130平米实用三居为主 商业街、游泳馆和网球场配套设施 但是项目西侧紧邻宝成铁路，将会成为影响居住品质的最主要因素。 预计在06年10月推出，给本案入市带来了巨大的竞争。 金都苑 位于：赛云台西一路 占地规模：27712万平米 建筑面积：11万平米 建筑类型：6栋18+1层点式电梯公寓 咨询均价：3450元/平米 户型区间：78-140平米 主力户型：78平米二居,96—101平米三居 容积率：3.68 绿化率：30% 开盘时间：2006年8月底 入住时间：2008年5月 金都苑 该项目位于二环至三环之间、五块石商圈附近，交通便利，周边配套齐全。项目分两期建设，共1062户，其中6栋住宅为高层电梯公寓（格局为2梯4户），1栋商业。今年3月开始动工，一期推出500多户，现接受咨询。 项目所处的区位决定了其总体定位不会过高，大环境的恶劣势必直接影响到小区的整体品质，建筑风格缺少特色。“品”字型的楼座、偏小的户型面积会大大降低房内的通风性和采光性。但较低的均价，实用紧凑的小户型配置能够满足区域内追求经济实惠的客户群