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从国际经验看城市土地增值收益管理 Land Value Capture and Allocation: l;rom An InternationalPetspective 田莉 摘要:人类社会的飞速发展使土地的价值得到前所未有的体 现。土地是如何增值的?增值的收益如何分配?这些i可题至今 仍争论不休，莫衷一是。引起土地增值的因素很多，成因亦 十分繁杂，导致土地增值管理政策的多元化和复杂性。自 19世纪以来，世界各国己幵始探讨并采用了很多不同的政 策来应对这一问题。本文将对世界各国采用的相关政策，如 土地税收、土地储备制度、土地再调整、土地产权设计等进 行研究，指出它们的优缺点，并分析对我国现有的土地有偿 使用制度下土地增值管理的启示。 Abstract: Therehavebeen alotofdebates Overtheland value income allocation due to the complexityof the multiple determinants of land value Variousapproacheshave been applied to deal with the landvaluc capture and allocation all over the world sincethe 20th century. This paper begins with the analysisof the strength and weakness of these approaches, such as land taxation, land banking, land readjustment, and land tenure systems, and explores the policyimplication forthc Land UscRights System ofChina. 关键词：土地产权；土地市场 Keywords: Property Rights in Land; Land Market 本文根据作者2004年3月16日在广州市国土房管局所作学 术报告的内容整理完成,在此特感谢广州市国土房管局的支 持。 作者：田莉，剑桥大学皇后学院土地经济系，博士生。 1t262@cam. ac. uk8 引言 城市的增长或扩张往往伴随着城市土地的增值。尤其是 城市化逬程的加速阶段，城市土地增值的速度十分惊人，这 是经济学家和社会学家在观察近几个世纪城市增长轨迹后 得出的普遍结论。在我国，近年来随着土地有偿使用制度的 实施，城市土地的价值得到前所未有的体现.充分利用土地 价值获取城市建设所需的大量资金，己成为我国推进城市化 逬程的主要途径和手段之一。在这种情况下，如何充分提高 土地利用的效益，使土地增值的收益得到合理的分配，达到 政府利用土地增值效益推逬城市建设和公众福利及激发土 地使用者的生产积极性、促进经济发展的双重目标.就成为 我国土地管理和经济发展领域的重要课题。 对土地价值理论最早逬行研究的社会经济学家包括英 国经济学家威廉?配第(W订liam Petty, 1623-1687),大 卫?李壽图(DavidRicardo, 1772-1823)和美国社会经济学 家亨利?乔治(Henry George, 1839-1897)等。其中乔治关 于土地的论断，被认为是影响最为广泛的土地增值管理理论。 在1879年出版的不朽名著《逬步与贫穷》中，乔治认为土 地的价值之所以增加.是人□的集聚和生产的需求，而非某 个人的劳动或投资引起的，因此土地增值的收益应归全社区 所有。但由于人□不断增加引起地价不断上扬.人们对土地 增值收益的预期也越来越高.轻易不肯出让土地，导致严重 的土地囤积冋题，地价进一步上涨，生产因此停滞。土地的 垄断者集聚了大量的财富?而没有获得土地的人不得不忍受 贫穷与饥饿。生产的衰退与贫富差距的日益扩大直接导致了 19世纪末期西方世界的工业衰退。虽然对乔治论断的争议 颇多?但他关于土地价值的论断?在西方世界影响十分广泛， 如澳大利亚、新西兰在土地政策上都被称为乔治主义国家。 马克思在批判地继承这些理论的基础上.发展了地租理论。 马克思批判了某些资产阶级经济学家认为地租是自然对人 类的赐予的观点，指出“地租来自社会，而不是来自土壤”。 他还对土地所有权进行了分析，指出“地租杲土地所有权在 经济上实现其价值的形式”，“土地所有权本身己经产生地 租”。马克思认为地租来源于超额利润，是对社会生产关系 的反映，因此制度在地租分配中至关重要。 综上所述，可以看出对土地增值收益的管理和分配无论 在政治还是经济方直都是十分敏感的话题，因为它直接体现 了政府与土地使用者的关系。多数情况下，