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从经济法角度分析我国房地产市场价格波动 —肖磊 JM2 2012281060265 摘要：经济法是国家调节社会经济之法。宏观调控是国家调节房地产 价格的三大方式之一，宏观调控应以市场调节为基础，需要处理好国 家与市场之间的关系，调控措施应当科学合理。房地产市场化改革以 来，在政府数度调控均成效不彰的背景下，本文从经济法的视角出发, 探讨了经济法视野下我国房地产市场宏观调控的有关问题，并提出了 基于经济法基本原则实现房地产市场宏观调控的路径。 关键词：经济法 房地产市场调控政策 限购令 宏观调控 近年来，为了稳定物价和抑制通货膨胀，国务院和一些地方政府 陆续颁布了针对某些商品的价格调控措施。房价问题对中国老百姓而 言，已是生活中不可承受之重。从一定的角度而言，这些临时性调控 措施是各级政府为了稳定房价而出台的，其在维护市场秩序和消费者 权益方面有合理性和积极性，但也引起了社会各界很多争议：政府努 力强调调控政策的必耍性和良苦用心；在民间和经济领域，大量的争 吵却已经陷入了 “房价是否会下跌”这个狭窄的问题，但是很少有声 音质疑这些调控措施本身的法律意义。一个好的市场经济体制和一个 坏的市场经济体制的分野就是政府权力有没有得到有效的法律约束。 而在政府规制经济的过程中，保障政府有效调节的法律机制主要就是 经济法。研究经济法视野下的房地产市场宏观调控问题，对加强当前 我国宏观调控在实际执行过程中力度，从而从根本上遏制房价上涨速 度过快有着重要意义。 一、从经济法视角看房地产市场宏观调控应具备的特征 (-)整体性整体性，体现在房地产市场调控冃标以及调控对象 上。社会整体利益应该具有以下几个特征：第一，受益主体的非特定 性：第二，公共利益的设定不应出于个别主体的商业目的，但是公共 利益的设定并不排斥整个社会的商业目的，也不排斥旨在促进公共利 益的次级群体利益：第三，公共利益的确定及实现应通过法定的正当 程序来实现，并具有广泛的群众基础。因此，经济法要比一般的法律 更抽象、更一般，只有这样才能涵盖整个宏观经济全局，如果规定得 太具体就会导致因小失大，不能进行宏观调控。 （二）间接性间接性，指宏观调控主要通过计划、税收、以及各项 经济政策等手段，间接引导市场主体行为的特性，主要体现在调控方 法及手段上。我国房地产市场的宏观调控具备很强的政策性，政策是 宏观调控的灵魂。宏观调控政策对宏观调控法的制定具有重要的指导 作用，无视宏观调控政策就不可能进行宏观调控。经济法是宏观政策 的法律化，为贯彻和落实宏观政策提供了一套法律程式，有利于依法 贯彻落实宏观调控政策，宏观调控政策为制定经济法的具体条款进行 有效尝试，国家主要操作直接影响有关经济总量的经济杠杆，影响和 带动社会众多经济主体的经济活动。 二、从经济法的角度看我国房地产市场宏观调控中的问题 （一）未真正以经济法为原则理解宏观调控的意义提到房地产市 场宏观调控，人们总是将房地产宏观调控和国家对房地产市场的政府 调节混为一谈。健康的房地产市场实现的应该是均衡价格，并且自然 形成消费市场从高到低的梯度分布。如果要分析宏观调控法调整房地 产市场的目标、手段以及评价宏观调控法调整房地产市场的不足问 题，则必须准确界定宏观调控法的理论前提。房地产市场的外部效益 并不能通过市场机制来实现，市场机制在公共价值的实现上是失灵 的。价值规律对市场的调节属于事后调节，从价格形成、信息反馈到 产品生产有一定的时间差。房地产利润暴增诱发的房地产市场乱象破 坏了社会主义市场经济秩序并可能最终影响到国民经济的健康有序 发展。如果说这种区分在社会层面没有被重视可以理解的话，那么在 法学研究中忽视这种区分则是不可接受的。 （二） 宏观调控法律体系不完善，与房地产市场相关的经济法研究 有待加强近年来，我国房地产市场持续升温，房地产市场本身固有的 缺陷使其在维护社会公平方面无能为力。房价不断上涨，超出了大多 数有购房需求的老白姓的承受能力，长此以往，将不利于我国房地产 市场的健康、持续和稳定的发展。国家对房地产市场进行调控大都以 下发文件、通知等形式进行，立法层级较低，缺乏完整的法律框架和 结构。大部分文件无法自上而下顺利执行，无法起到积极良好的执行 效果。因此，完善我国房地产市场调控体制就要完善其法律规范体系。 当前，法学界对房地产市场法律调整的研究忽视了市场秩序规制法、 市场监管法、国有经济参与法对房地产市场的法律调整。经济法其他 组成部分对房地产市场的法律调整尚未受到重视。 （三） 宏观调控的主体权力义务范围不明确、调控主体之间关系不 明确在房地产市场主体各自追求利润最大化和市场信息不对称的情 况下，很容易造成房地产市场经济法律关系混乱，以至于房地产市场 宏观调控主体之问关系部明确。当前我国对房地产市场进行宏观调 控，常