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从民资炒房看鄂尔多斯市房地产行业发展 ［内容提要］房地产业是我市的支柱产业之一，本文就其近年 的发展态势之一一一民资炒房，进行粗浅的分 析。 ［关键词］民间资本 鄂尔多斯市房地产 一、鄂尔多斯市房地产行业发展的风险 （一）房地产投资大部分来自于民间资本 鄂尔多斯市属于典型的资源投资型城市，资金严重匮 乏。我市拥有鄂尔多斯、伊泰、伊化、亿利、蒙西5大企业 集团和神华神东公司、神华准能公司、神华万利、国华电厂、 蒙达发电等14家中央直属企业，金融资金在效率优先的原 则下，决定了其投向对资金需求更迫切的大型企业。在国有 金融机构无暇顾及的情况下，多数中小企业把目光转向民间 借贷。与贷款难度大、手续繁琐、抵押不足、找不到担保人 相比，民间融资显示出优势，只要取得融资方的信任，一笔 贷款在极短的时间内就可以搞定。统计资料显示，截至去年 底，东胜区房地产企业同比增加32家；开发投资25.65亿元, 同比增长266.1%；开工面积达到460万平方米，同比增长 近200%。初步估算，房地产业85%以上的资金来自于民间 资本。近年来，除“地下”投融资户把赌注押在房地产上外, 一些大的投资、担保公司也看准了这个行业。据了解，鄂尔 多斯市棋盘井镇某煤炭公司把一个煤矿卖了7亿元，又从银 行贷了 13亿元，将20亿元资金全部用于房地产投资。在鄂 尔多斯市交通运输管理处旁边，一栋7层综合大楼拔地而起。 据一位知情人士讲，这栋楼的主人最初是一个“破烂王=后 来他把生意做大，成立了房地产公司。现在有一些鄂尔多斯 人低息从银行贷出款，然后以高利息再借贷给房地产开发 商，从中牟取暴利。 目前，鄂尔多斯市东胜区地价最高已炒到每亩100万元 以上。这样，如果按30%的绿地、20%的硬地计算，每亩地 的房屋建筑面积只有50%,这样，每平方米的地价就是3000 多元，再加上建筑费用与开发商赚取的利润，房价自然会上 涨，高昂的房价让普通老百姓难以承受。鄂尔多斯市东胜区 民间资本投入房地产潜在着很大风险。如果开发商卖不了 房，最终会把房屋抵押给投资或担保公司，而投资或担保公 司最终也会把房子抵给融资方，这对民间借贷是不利的。 （二）供需结构失衡 房地产市场的发展与宏观经济形势存在着一定的关联 性，预计2007年鄂尔多斯经济将继续保持高效快速增长, 由此带动2007年鄂尔多斯房地产市场走势将趋于多元化。 今年我市房产开发幅度较大，预计项目开工量达到400万平 方米。但是，鄂尔多斯房地产市场存在供需不匹配的现象， 市场上高价位的项目供给量较大，市场发展还不成熟，供需 比例严重失衡，供需矛盾只能得到一定程度的缓解。而且客 户对产品的品质要求也逐步提高，需求呈现出多元化和两极 化。高端客户需求主要集中在单价4000元/平方米以上，总 价80万元以上的产品，呈现供过于求的局面；而低端市场 的客户需求主要集中在单价1800元/平方米以下，总价18— 24万元之间的产品，低价位项目的市场供给与需求比例严重 失衡，客户需求远大于市场供给，低端市场严重的供需错位 将难以得到大幅度改善。 （三）投资性买家占有相当高的比重。 当前，鄂尔多斯市房地产之中的需求有相当部分并不以 自住需求为目的，而是像买卖股票、债券和基金一样，低买 高卖，从中渔利。所不同的是股票等证券的买卖是依法有序 进行的，而我市的房地产买卖基本是无序的混乱的。如果不 能有效抑制投资性需求，市场就会被这些买家带动起高价， 二、鄂尔多斯市民资炒房投机行为的分析 理性分析鄂尔多斯市民资炒房行为，原因主要有三: （一）资本逐利性。追求利润是资本的天然属性，资本 流动方向必定是低润率行业向高利润行业流动，做实业由于 竞争加剧导致利润率下降，闲置资本流入房地产业；尽管国 家信贷政策收紧，但鄂尔多斯市近年来发达的民间金融仍不 断地提供资金，并不断推高利率。资本的流动虽然会造成价 格的波动，会造成财富由部分人向另一部分人转移。但只要 存在信息不对称，只要有投机机会，就会有资本进行投机。 适度投机提高价格发现机制的效率，就像不能指望一个没有 投机的股票证券市场一样，我们不能指望一个无投机的房地 产市场。 （二）国家产业政策对民间资本的限制，由于国家产业 政策限制民间资本在电信、铁路、石化、电力等行业部门的 投资，在2003-2004年又进行了紧缩经济的宏观调控，在 土地、信贷等方面限制民营企业的发展。民营资本向钢铁等 行业转移的道路被封，庞大的民间资本缺乏宣泄口，开始集 中于房地产、有色金属、煤炭等少数领域。 （三）中国缺乏完善的资本市场，缺乏优质上市资源, 无法提供有吸引力的投资项目。偏低（甚至为负值）的存款 利率和低迷的股市缺乏对资本的吸引力，造成了资金的“体 外循环”。推究其根源——真正的绩优股（如中石油、电信、 民航等）不在国内上市一一