郑州市西华商业项目前期策略提报资料教材.pptVIP

背景营销： 强有力的政府支持是项目成败的重要左右因素。 在奠基、签字、领导视察、牌匾争取等方面做足政府公关，树 立项目形象和客户信心。 注：为市场提供强有力的政府支持形象。 专业营销： ■文本类：五证展示；合同样本展示；资产管理公司资料展示。 ■装饰类：售楼中心强烈的商业氛围设计及物料准备； ■人员类：销售人员统一招聘、培训、着装，体现专业化团队。 ■沟通类：每个销售员都培养成算帐高手，给客户理性的投资分析。 ■物料类：印制《++产品说明书》和《++投资白皮书》，充分说透产 品与投资价值，同时增强项目的厚实感。 商铺不是住宅。之二： 住宅对现房需求不是非常突出，商业则对现铺的要求较高，除 非在繁华的商业中心。但我们不可能等到现铺销售。 要求我们： 在前期即做好现铺不足的补充工作，塑造现实的丰富的商业观 感。 建议：提前开工，在项目最西段建造项目的一部分用做营销中 心使用。 优点：■让客户直接看到产品，体验到和其他商铺的优势； ■超5挑高商铺优势将非常明显（建议做夹层）。 ■作为样板，展现项目品质。 ■给市场和客户信心。 缺点：时间较长。建议提前设计准备。 一、案名 ■汉唐·第一大街 汉唐，是公司名称，也可能是项目和案名的最大特色，富足昌盛的汉唐王朝，也给项目平添了许多商业想象空间，情景式商业街区呼之欲出。 第一大街，以第一来占据市场绝对视觉点，增强项目的市场统治性；超大体量超大长度，同样名副其实。 称谓第一大街，也为后期推广演绎提供了很大的发挥空间。 备选案名：汉唐·财满街；汉唐·财富大道 二、主题 ■西华首席情景式休闲商业街区 首席：占据唯一性； 情景式：独有的极具冲击力的情景式建筑风格； 休闲商业：独有休闲广场内置街区，增加了项目的人文气息。 二、价值点挖掘 1、5.2米挑高，买一层得两层！ 2、4.5米大面宽、9米小进深，最佳商业空间； 3、纯一层，临街旺铺； 4、中小标准铺位，大小随心组合； 5、低总价商铺投资； 6、两年包租，五年回购，稳赢投资无风险； 视 觉 表 现 情景式商业建筑风格（示意） 情景式商业建筑风格（示意） 情景式商业建筑风格建议： 建议采用原有设计风格，但需注意和有效控制成本增加。 商街总规划（示意） 建议：奉母路不要开发成大道，窄街面更有利于商业氛围形成。 东环路 规划目标：树立标杆铺区，从小至大逐步消化，从易入难营造商业氛围。 铺位分布图 东环路 标准铺设计 原则：中小铺为主。 原因：1、我们没有赶上第一轮商铺热销市场； 2、现有商铺多以大铺为主，中小铺型有空间； 3、扩大客户面，形成低总价全民投资热潮。 手段：1、有效控制标准铺面积。 2、框架结构，提供自由的大中小铺兼有格局，最大化吸纳市 场投资力量。 基本要素： 开间：3.6—4.5米较大开间； 进深：9米超级小进深； 铺位面积：15—40平方米之间。 以上铺位设计，要求与之相对应的住宅设计。 说明：要求住宅设计单元相对规整，便于一楼的铺位安排。 住宅产品设计（示意） 住宅要素分析之一：做几层建筑？ 前沿建议：3或3+1层； 建议理由： 1、区位论——此地块不是住宅适宜区，建议少建； 2、实用论——如果住宅是两房设计，对应的商铺住宅比是1：1； 如果住宅是三房设计，对应的商铺住宅比是3：2； （商铺为标准铺位） 这种比例关系将更好的促进住宅销售。 3、现实论——如果一层为5.2米挑高，那么住宅一层近乎相当与实 际三层，住宅二层，相当与实际四层。不宜再拔高。 住宅要素分析之二：适度增加两房比例。 前沿建议：三房两房套数比例为7：3或6：4； 建议理由： 1、本案住宅非一次到位的第一居所选择； 2、单价上升，中小户型住宅迎来机会； 3、住宅+商铺的总价考虑； 4、两房设计可以更便于大面宽商铺的实现； 住宅要素分析之三：中小套型为主。 前沿建议：三房面积区间：115—120平米左右； 两房面积区间：85—90平米左右； 建议理由：同分析二。 社区道路 商铺住宅 说明1：为什么要留6米宽的社区道路？ 假设：6米宽的社区道路用做商铺 将面临几个问题： 1、15米商铺进深过大，商业价值难以实现； 2、大进深，将淹没于同质化市场竞争； 3、商铺以上居家生活不易安排； 说明2：为什么是6米通道