浅谈定位理论在房地产营销中作用.pptVIP

项目前期定位内容 产品定位 形象定位 市场定位 客群定位 形象定位： 对味你的客群，建立他们心中应有的形象，使项目形象与其心理产品阶梯中的产品形象相吻合，从而加深客户对你的印象巩固阶梯地位 形象定位的原则： 1、符合客户头脑中对你这种产品的固有形象。 2、做一个独一无二的你，或者形象的某些方面是独一无二的。 3、做客户的朋友，让你的形象与客户产生共鸣。 4、能够带给客户产品以外的精神联想。 水映·西山——年轻人的梦想实现地（只为梦想而来） 北京蜂鸟社区，IT精英世界 让我们看起来独一无二，这很重要 项目前期定位内容 产品定位 形象定位 市场定位 客群定位 产品定位的原则： 1、产品的差异定位。 2、按使用者定位。 3、按照产品种类定位。 4、按照竞争者定位。? 5、按照商品特性带给顾客的利益定位。? 6、按照价格与品质定位。 找出产品最大的优势，扩大这个优势，建立独特的产品核心 价值定位，让你的产品看起来独一无二，我们有的，是别人 没有的，这很关键！ 水映西山HALF产品定位 我们对客户群体进行了细致的分析，由于他们年轻、具有生活品位、是未来的财 富掌握者，但是也因为其年轻，因此，其购买大户型的能力有限，但也因为其特 点其对小户型给予了更多的期望，作为过渡产品，小户型的功能性更为其所看 重。基于上述的分析，我们提出了“一室半”的概念，并推出了HALF派产品， 通过引入港式及日式小户型的产品特点，倡导将一室变为“一室半或小两室”的 概念，力求引导客户在对小户型产品认知上的提高，从而推动我们项目小户型产 品的销售。 华业玫瑰东方产品定位 90年代大连高档住宅主要集中区域由中山区向外发展 进入2000年以后星海湾成为高档住宅主要集中区 从启动时间及所在位置来看，本案将成为胜利路高档住宅区的开端。 2000年前，大连市的高居住区主要集中在中山区三八广场及二七广场区域，由于房地产水平限制，普遍质数不高。 在2000年以后，随着房地产市场的成熟发展，高档居住区向着滨海区域发展，中南路及星海广场成为高档项目的主要集中区域，尤其是星海广场区域，在2005年以后有着日新月异的发展，成为大连豪宅区域的代名词。 2009年，随着胜利路改造工程的进行及星海区域住宅项目的逐渐饱和，大连高档居住区域开始向胜利路方向发展。 本案的地理位置及项目品质，注定了项目在大连高档住宅集中区变迁的承上启下地位，作为新胜利路高尚居住区的标志性项目，新的大连高档住宅之争将由本案拉开序幕。 未来10年，胜利路是大连高档住宅集中区域的主要发展方向 胜利路豪宅新区兼顾星海湾的身份象征、西安路的繁华生活、中山路的商务地位、胜利路的宜居环境、品牌开发商的优质产品等多种高档住宅的必要元素，是大连高档住宅发展十多年来的集大成区域。 胜利路豪宅新区 项目 亿达杰特 沿海国际 幸福Ｅ家福源 项目定位 海景豪宅板块小户型公寓，星海湾理财地产 中国北方，极具投资价值的一线海岸城市综合体 泛星海区域综合高档住宅 产品类型 复式住宅+精装公寓 5星级酒店+精装公寓+观海大宅+商业街 复式住宅+精装公寓 面积范围 公寓：38-90 复式住宅：180-221 公寓：40-90 观海大宅：103-893 40到270平方米 供应量 公寓：574套 复式住宅：80套 公寓：1129套 观海大宅：396套 2086套 销售速度 公寓：约45% 复式住宅：0 公寓：约45% 复式住宅：0 55% 开发商品牌力 本地最有影响力的高档项目开发商 国内知名品牌开发商 已进军全国的本地知名开发商 客群定位 投资性需求为主要目标客群 投资+自住客群 自住+投资客群 成交客群特点 来源扩大至东北地区，投资比例大于自住，有部分开发商追随者。 自住兼顾投资，公寓自住较多，但投资比例有所上升，来源地分布较广，外地居多。 以大连本地学区房和自住房需求居多，价格提升到一万/平以上后，投资客大量减少。 项目气质 项目形象现代，极具身份感，张扬个性，卓而不群。但无论是位置还是产品均不适合长期居住。充满漂泊感，了无根基。 现代商业氛围浓郁，国际形象突出，高端商务形象使得项目缺少亲民特质，超高层建筑缺少居住安全感，给人冰冷的孤独感，高处不胜寒。 居住氛围浓厚，虽努力提高形象，但其区域氛围及项目起源决定了其永远无法获得星海湾的贵族身份，虽努力仍徘徊于高贵之外。 沿海星海大观 亿达杰特 正源幸福Ｅ家 华业玫瑰东方 87平三室，送约12.5平后实际99.5平 96平三室，送约18.1平后实际114.1平 玫瑰东方 幸福E家 优点 赠送大面积功能空间 销售面积小的三室 96平为南北通透 宽敞的厨房空间 90平户型有大面积赠送空间 90平产品有入户花园 90平产品客厅开间4.2米 南北通透 南北阳台 缺点 87平产品非南北通透