德州庆云县项目基础市场调查.docVIP

庆云县项目基础市场调查 一、区域概况 1998年以来，庆云县立足于独特的区位、浓厚的商贸文化底蕴和几万名职业商人的优势，确定了“商贸兴城、工业立县、枣牧富民”的发展战略，在国家一级路205线和省一级路246线、315线两侧规划了占地5平方公里的市场区，大搞专业批发市场建设。相继建成了小商品、酒水副食、建材、宝艺服装、机车、粮油、煤炭、钢铁、农贸农资、兽药饲料、金融机具、文化等24处专业批发市场。全县市场占地面积已达168万平方米，拥有经营业户10000余家，上市商品30万种，交易范围涉及全国25个省市区。 2009年实现交易额280亿元，同比增长11%，绝对值继续稳居全市第一位，是鲁冀边区最大的商品集散中心。几年来，先后有8个市场被评为省、市级规范化文明市场；7个市场列为“山东省十大专业商品交易市场”；小商品城为“山东省三十强市场”，蔬菜市场为“全国绿色市场”并于2006、2007年连续两年跻入商务部“双百市场工程”，机车市场为“全国农机汽车机电产品十大市场”，建材城为“中国驰名商品市场”。2007年，庆云市场群被评为“省级旅游购物市场”，小商品现代批发市场被确定为国家AA级旅游购物市场。2008年，成功创建“中国商贸名城”，2009年，获赠“中华诚信鼎”，庆云市场知名度不断攀升。2010年，被评为“全国商品交易市场系统文明诚信先进单位”。 二、房产分析 1、住宅市场近五年情况 2006--2011房价从1000元／M2--3200元／M2，目前县中心的房价均价在2500元／M2位置好的在3200／M2，郊区的房价在2100／M2--2800／M2，目前的房价还在涨，尤其是过年后，涨的比较快，这里的开发的住宅项目很好卖。县城周边的村民购买的比较多，以刚性需求为主，县城里有钱人投资性的比较多。 2、商业地产近五年情况 这里在五年前已经形成了四大批发市场，A、五金批发市场目前的年租金30元／M2 --65元／M2，刚开始建的时候50000元可以买到200 M2的商铺，现在至少可以卖到200000元，升值的空间很大，这里做生意的外地人占了很大部分，以湖北和温州人为主。B、副食品批发市场目前的年租金25元／M2--75元／M2，刚开始建的时候60000元可以买到160 M2的商铺，现在可以卖到280000元，现在经营很好。C、金融器材批发市场目前的年租金50元／M2--100元／M2，这里搞批发的都发了财，很有钱，他们的市场以外地市场为主，经营面向全国。D、杂塑市场，主要经营钢材、建材类，目前的年租金60元／M2--100元／M2，现在经营的很好。以上四个市场比较集中，经营上总体经营的还好，但是比较的落后，没有市场的统一管理经营，很像以前的集贸市场，如果县城发展好的话，急需要建一个现代化的市场来替代以上的市场。这里去年开业的小商品城就是一个很好的例子，前年小商品城均价在2000元／M2，目前已经涨到4100元／M2，这里经营的商品属中等档次，现在经营的好，主要是这里的客流量大，周围有中学和县政府。 这里最繁华的地段在汽车站旁边，客流量最大的是供销商厦，这里一楼是超市，二楼主营鞋和包之类，三、四楼主营服装，目前的年租金500元／M2--1500元／M2。这是的沿街商铺的均价4000元／M2--5000元／M2，卖的很快。 三、投资观念分析 当前人们对目前的房价普遍认为有些高，一致认为未来的升值空间还有，对商业地产的热情很高，如果位置，定位方面合适的话，会吸引很多客户投资，这里的有钱人主要投资住宅和沿街商铺，投资商铺主要用来经营，这里的人民比较热衷多层和复式结构的建筑，倾向于投资当地房产。 市调人员：张攀、鲍圣杰 2011-4-