南昌市巨成壹号街区商业街产品策略提报.ppt

路段 总长 周边环境 店铺数量 店铺面积 店铺租金 经营类型 经营状况 何坊西路男科医院段 200米 男科医院、京山药店、交通便捷 80左右 5-10㎡为主、部分20㎡以上 25-30元/㎡ 多为机械修理，电动车修理配件为主 一般， 经营环境杂乱 何坊西路象湖段 500米 江西中山医院、京山派出所、银行、休闲小广场、街道办事处、大型餐饮、 160左右 10-20㎡为主、部分40㎡以上 30-40元/㎡ 超市，餐饮，银行等。 良好， 经营环境杂乱 迎宾北大道江铃路段 500米 药店、KTV、结石科医院、好又多超市、新华电脑学校、交通便捷 200左右 20-30㎡为主，部分60㎡以上 30-40元/㎡ 以大型汽车配件销售店为主、日常生活配套店 商业街比较繁华，经营环境一般 迎宾北大道项目路段 300米 羽西幼儿园、汽车修理厂、物流公司、交通便捷 120左右 20-30㎡为主、部分60㎡以上 45-60元/㎡ 以房产中介为主、超市、餐饮、银行汽配等 良好，经营环境尚可。 项目地段目前商业指数 本案定位“街区”有意识的提升了商业与住宅的价值，同时也有效的结合了商业与住宅的互补，无疑是从市场角度，还是从区域发展角度都是可行的。 虽然本案定位青云谱区商业主场，但做为商业，同样做为投资性物业，必须面向全市商业地产，南昌不缺少商业，同样也有街区项目的供应，至2007年7月，南昌在建开发商业用地达到680多亩，商业供应量全市达到近100万方（不计专业市场），这一统计数据还在随着南昌地产的进一步发展面紧每年10%-15%推量增加，可想南昌未来商业市场竞争的惨酷性！ 对此如何进一步的在产品定位上找到更为鲜明的产品差异化，是我们思考的关键。 鲜明的产品定位，是最有利的市场武器 全市代表性商住项目： 江信国际嘉园（临街商业） 金域名都（临街商业，小部分内街） 隆鑫广场（临街商业、综合商城、内街） 恒茂国际华城时尚酒吧街 拥有内街，“街区”概念 紫金城，拥有内街，与本案同属“街区”概念！ 临街商业代表商住项目，其商业供应量都在万于平方米，虽有临街优势，但其商业规划相对滞后，对此在本案临街商业的打造上，尽可能的去塑造产品差异化，才能占领市场高度，与同类产品产生本质区别。 本项目沿城市干道，地处城市发源地承上启下连接今日城市南区版块，优越的地段价值，充足的人流环境，城市多中心发展的战略要地，本项目的出现承载着不可推卸的历史责任，如何成为城市多中心发展的典范，如何成就本项目的价值及历史使命？ 如何实现项目价值成就历史所托 开创未来的先行者 ——住宅篇 开创未来的先行者 ——商业篇 开创未来的先行者 ——办公篇 上面的这些项目都是人们耳熟能详的佳作，他们突破常规的创意表现，颠覆传统的操盘模式，成就了项目的最大价值，同时也为一座城市成就了世纪经典。他们成为了城市的名片、都市的会客厅。 在感慨他们成功的同时，我们也在思考本项目的具体表现，怎样才能让本项目踏入世纪经典的之列，我们在借鉴的同时更要突破。 本项目虽然不具备原生的优势，但无疑创意表现是项目唯一的出路！ 项目定位：创意街区 创意：项目的硬件建设，成就产品的市场区别，造就世纪 经典，与推广传播互动创造最大市场价值。 街区：项目的软件建设，成就项目城市多中心价值，突破 项目自身价值，商业与住宅的完美互动。 1、创意街区，成就产品差异化 无任是临街商业的金域名都，隆鑫广场，还是同属街区概念的恒茂国际华城、紫金城，在商业规划上都属于传统的“平板式商业”。 平板式商业，在人气的汇集上，就过于依赖于招商，以及对住宅的依赖性，依赖主题店以及住宅人气，只有找到好的主题店，然后借助主题店的市场号召力，集人气，进而带动整个商业的去化。 “创意街区”。通过产品规划的创新，即商业载体的创新，让产品本身就是磁场，就能汇集人气，号召人气。只有如此才能让本案的产品定位更为鲜明，更为突出，真正实现产品以生俱来的差异化竞争。 2、 “商业载体”创新，成就本案差异竞争 虽然房地产的不断发展，好的商家已经是千金难求，招商的苛刻条件已经让越来越多的商家无法接受，近年来在上海，在一些发展城市一个全新的商业名字开始在众多商业地产开发中诞生，这就是“商业载体创新”（商业载体说白了就是商业建筑本身的创新），传统的商业都是通过招商业态来带动项目人气，如“业态=人气+销售+经营”。人气，足够多的市场吸引力是商业成功的关键。 “商业载体”的创新其实就是商业建筑创新，商业建筑的外同具有吸引力、号召力，自身就有人气。在商业建筑满足商业业态经营的同时商业载体的创新，所带来的人气，无任是对招商业态（商家），还是对消费者而言都具有无穷大的人气号召力。即商业载体创新=招商业态人气（人气+销售+经营）+建筑吸引力（人气+招商业态+销售）。 3、 创意街区，为城市