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新乡某项目营销推广思路 20 前 言 房子是有灵魂的。人与建筑是有沟通密码的。“脱其形，得其神”，人有气质，房子也有气质。建筑的气质也是居住者的气质。 那么帕提欧项目的灵魂是什么？思想的源头在哪里呢？如何找到与目标客户的沟通密码？这正是本提案的策划原则与创意手法。 本案的内涵是什么？ 一个房地产项目要真正做得出色，塑造本身品牌的同时，并且成为市场热烈追捧的对象，成为区域的标志性楼盘，首先第一个任务就是要找项目“魂”，这个“魂”与城市、客层的文化、生活价值密切相关。 俗话说：物质有价，精神无价。所谓的精神就是指“文化”，当我们把冷冰冰的钢筋水泥赋予一定的文化时，或许会取到意想不到的效果。 项目中心思想：弱化住宅的原始功能，强化投资功能、品质功能和附加值。 由于近两年来，国家政府不断出台相应政策对以上做法加以控制和打压，所以本项目所面临的市场环境压力很大，怎样突破瓶颈使项目顺利销售是我们所要考虑的。俗话说：上有政策，下有对策。方法肯定是有的，不过要绕过传统，开创新型营销模式。所以在整个营销推广的过程中，要脱离原有传统的销售理念与模式，出奇制胜，“敢为天下先”是本项目的制胜法宝。 由于本人对贵项目了解甚微，对本案只能从表面和局部做浅显分析，总结归纳出部分拙见，仅供一阅，不论对错，望见解！ 目 录 第一部分、项目及目标人群定位 第二部分、项目案名及推广主题确立 第三部分、项目营销推广策略的应用 第一部分、项目及目标人群定位 新乡房地产分为老城区和新区两部分，老城区以城市改造为主，新区是房地产发展的主要区域，代表着房地产发展的方向；从物业类型上看，老城区项目多以旧城改造、城中村改造的高层为主。随着近些年来老城区土地供应的紧缺，每年的新项目立项数也逐年减少，购房者开始逐步从对老城区住宅的追捧渐渐将目标锁定新城区。就地段而言，这是本项目地处新城区的优势所在，但是本项目处于的区域生活氛围尚未形成，生活的舒适性与老城区域尚有差距，这是本项目所处位置的劣势所在；就未来发展方向而言，本项目未来的升值潜力的优势也是显而易见的。 从立面效果和产品定位上看，本项目属于中高端项目，但是项目总体个性并没有特别突出之处，对于区域内竞争和差异化竞争上都存在一定得不足。 每个项目的胜利必有其不同于其他之处，考虑到先天的硬件不足，必须在后期营销策略的软件配套上注重处理与补充。 产品定位：给您一个未来 什么样的产品决定我们拥有什么样的客户，那么我们的客户在哪里呢？ 客户需求分析 年收入在5万以上 年龄基本在30-45岁之间 以个体私营业主较多,其次是公务员、事业单位工作人员、企业中高层、灰色收入人群、富二代 有车一族 具有一定的投资眼光 关注区域发展潜力和交通环境的购房者 重视小区环境和物业管理的购房群体 周边居住人群 购置二套物业为改善居住条件的人群 1、目标客群分析——客群描述 主要群体： 政府官员 机关单位人群 社会中产阶层 企业高层管理人员 私营业主 灰色收入人群 投资者 富二代 2、目标客群分析——生活形态描述 事业成功阶段，有稳定收入 渴望平静安逸 精神追求高于物质追求 追求自己喜爱的生活方式 具有一定的投资眼光 为子女上学提供便利条件 3、目标客群分析——小结 年龄在30-45岁之间 事业成功阶段，有稳定收入 追求自己喜爱的生活方式 精神追求高于物质追求 具有一定的投资眼光 目标人群定位：城市高层消费阶级 第二部分、项目案名及推广主题确立 一、案名策略以及意义 1、塑造品牌 2、建立不可复制的产品价值 3、营造项目具有引领意义的总精神 什么样的案名可以创造品牌，提升形象? 什么样的案名别人不可复制? 什么样的案名能将项目价值性一语道破? 案名1.松江·公馆 案名2.松江·首府 释义：本项目是松江地产中原区域第一个项目，取之为“首”，而“首”又是寓意该项目属本区域第一的项目的意思，“府”具有府邸的意思。 案名3.松江·观府 释义：首先本项目均为高层，满足“观”的前提，并具有“俯全城·观天下”寓意。 案名4.松江·美林 释义：本项目主体建筑均为高层建筑，从鸟瞰观望，就像一棵棵挺拔的劲松，众木成林，有一种原始森林的感觉，给人以清新淡雅的感觉，说明了本项目的环境优美。 案名5.松江·7080 释义：根据主要客户群的出生年代命名，是客户群听之亲切，客户定位明确，诉求点突出，突出而不张扬，谦虚而不内敛，保守而又不缺乏时尚。 备选案名： 北欧阳光 林溪湾 香榭里 二、案名推广主题 主题推广语1 松江·公馆——定制一个圈层的生活高度 主题推广语2 松江·首府——有一种生活叫首府 主题推广语3 松江·观府——俯全城·观天下 主题推广语4 松江·美林——享受都市的一瞥宁静 主题推广语5 华林·7080——生活需要回忆 第三部分、项目营销推广策略的应用 营销的核心，正在