银行房贷作业.docVIP

每种还款方式都是根据借款人剩余本金的多少计算利息的。不同的是，有的还款方式归还本金的速度比较快，有的则较慢，由此导致不同还款方式总利息的不同。而银行为了满足收入情况不同的各种借款人的需要，推出不同的还款方式。 　　固定利率房贷　　特点：在加息周期较合算 　　所谓固定利率房贷，就是银行与市民签订房贷合同时，按当时的相应贷款期限确定利率。也就是说，在贷款发放后，不论利率的升降，仍按原约定利率执行。例如市民李先生跟光大银行签订10年的房贷合同，合同约定的利率为5.31%，在合同期内，不论利率的升降，都按5.31%计算。 　　部分银行已设计出固定利率房贷的组合形式：即前5年实施封闭式贷款、商定固定利率，比目前5年期房贷利率高出0.6—1个百分点、不可提前还贷；剩余年限则是开放式贷款，即利率按照市场浮动，借款人可随时提前偿还贷款。　 　　等额本息还款 特点：每月还相同的数额，操作相对简单 　　这种还款方式就是按按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。 　　举例来说，假设需要向银行借款20万元，还款年限为20年，按照目前大部分银行的利率，选择等额本息法，每个月大约还1377元。在还款初期，13 77元中大约80％以上是归还银行的利息部分。 　　采用这种还款方式，每月还相同的数额，作为借款人，操作相对简单。每月承担相同的款项也方便安排收支。尤其是收入处于稳定状态的家庭，买房自住，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式。但使用这种方式，由于还款初期占用银行资金较多，还款总利息较相同期限的等额本金还款法高。 　　等额本金　特点：可随还贷年份增加逐渐减轻负担 　　　除了等额本息还款法外，等额本金还款也是普通家庭较常选择的一种方法。所谓等额本金还款，又称等本不等息还款法。就是借款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对同样期限的等额本息法，总的利息支出较低，但是前期的还款压力较大，而还款负担则逐月递减。 　　银行理财专家举了一例。如果同样是从银行贷款20万元，还款年限20年，选择等额本金还款，每月需要偿还银行本金833.33元左右，首月利息为918元，总计首月偿还银行1751.33元。随后，每个月的还款本金不变，利息却逐渐随着本金归还逐月减少4.25元。 　　从上面的举例来看，使用等额本金还款，开始时每月负担比等额本息要重。尤其是在贷款总额比较大的情况下，相差可能达千元。但是，随着时间推移，还款负担便会逐渐减轻。　这种方式很适合目前收入较高，但是已经预计到将来收入会减少的人群。中年以上的人群，如果考虑到年纪渐长，收入可能随着退休等因素减少，就可以选择这种方式。 　　 按期付息还贷 特点：可把每个月要还的钱凑成几个月一起还 　　“按期付息还本”就是借款人通过和银行协商，为贷款本金和利息归还制订不同还款时间单位。即自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。实际上，就是借款人按照不同财务状况，把每个月要还的钱凑成几个月一起还。 据悉，目前采取这种还款方式的银行是招商银行。本金归还计划借款人经过与银行协商，每次本金还款不少于1万元，两次还款间隔不超过12个月，利息可以按月或按季度归还。　　这个方式适用于收入不稳定人群，如个体经营工商业户。 　　但实质上，这是等额本金还款法引申出来的又一个方式。举例来说，20万元贷款，10年期，采用等额本金还款，首个月本金为1666.67元，利息为918元。借款人可以把利息和本金分开还，利息仍然按月和季度还款，数目递减。按照规定，借款人最少一次要还6个月的本金，为10000.2元，超过1万元。下一次还本金不能超过一年时限。 　　等额递增（减） 特点：还款数额等额增加或者等额递减，灵活性强 　　“等额递增”和“等额递减”这两种还款方式，是当前商业银行推出的几种还款方式之一，两者实际上没有本质上的差异。它把还款年限进行了细化分割，每个分割单位中，还款方式等同于等额本息。区别在于，每个时间分割单位的还款数额可能是等额增加或者等额递减。 　　我们以贷款10万元、期限10年为例，如果按照最普通的等额本息还款方式，借款人如果不提前还贷，那么这10年期间每个月还款金额就是1085.76元。如果选择等额递增还款，假设把10年时间分成等分的5个阶段，那么第一个两年内可能每个月只要还700多元，第二个两年每月还款额增加到900多元，第三个两年每月还款额增加到1100多元，依此类推。等额递减恰恰相反，第一个两年每月需要还1300多元，随后，每两年递减200元，直到最后一个两年减至每个月还700多元。 　　等额递增方式适合目前还款能力较弱，但是已经预期到未来会逐步增加的人群