财务报表与财务评价补充讲义.docVIP

第三节　财务报表与财务评价 一、财务评价概述 1. 财务评价与财务评价报表 房地产项目财务评价是经济评价的核心部分，是在房地产市场调查与预测，项目策划、投资、成本与费用估算、收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过分析，编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力（静态分析与动态分析）、清偿能力和资金平衡能力等进行评价，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。 房地产投资项目的财务评价报表包括基本报表和辅助报表。辅助报表中存储的是一些基础性数据，它们来源于房地产投资项目经济评价的基础数据的分析估算。基本报表是根据辅助报表中的数据填列的，它是计算反映项目盈利能力、清偿能力及资金平衡能力的基础。 2. 财务评价的基本程序 （1）收集、整理和计算有关基础财务数据资料。根据项目市场分析、现行价格体系和财税制度，得到项目投资与总成本费用、销售收入、利润、税金等一系列财务数据，并将所得到的数据编制成辅助财务报表。 （2）编制基本财务报表。由上述财务预测数据及辅助报表，分别编制反映项目的盈利能力、清偿能力及资金平衡能力的基本财务报表。 （3）财务分析指标的计算与评价。根据基本财务报表计算各财务分析指标，并分别与对应的评价标准或基准值进行对比，对项目的各项财务状况作出评价，得出结论。 （4）进行不确定性分析。临界点分析和敏感性分析，分析项目在不确定情况下的抗风险能力和适应市场变化的能力。 （5）由上述财务分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行性与否的最终结论。 3. 财务评价的作用 （1）衡量项目的盈利能力 盈利能力是反映房地产投资项目财务效益的重要标志。在财务分析中，应当考察拟投资项目的盈利能力是否达到行业平均水平或投资者期望的最低盈利水平，或者是否满足项目可行的要求条件。这种衡量主要是通过计算财务内部收益率、财务净现值、投资利润率及资金本金利润率等指标来进行。 （2）衡量项目的清偿能力 拟投资项目的清偿能力包括两个层次：一是项目的财务清偿能力，即项目按期收回全部投资的能力；二是债务清偿能力。如果项目有贷款，就应考察项目资金偿还期限是否符合有关规定，项目是否具备所要求的清偿债务的能力。这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还期以及资产负债率和偿债保障系数等指标来进行。 （3）衡量项目的资金平衡能力 资金平衡主要是指投资项目的各期累计盈余资金不应出现负值（即资金缺口），它是开发经营的必要条件。这种衡量是通过资金来源与运用表进行的。 4. 财务分析及评价指标的对应关系 开发项目财务评价指标是判断项目在财务上是否具有可行性的重要依据，是衡量项目财务经济效果的尺度。根据财务评价指标和财务报表，可以看出它们之间存在着一定的对应关系，如下表4-10所示： 表4-10 财务指标和财务报表的对应关系 财务分析 财务报表 财务评价指标 静态指标 动态指标 盈利能力分析 现金流量表 投资回收期 投资回收期 财务净现值 财务内部收益率 损益表 投资利润率 投资利税率 资本金利润率 清偿能力分析 借款还本付息表 资金来源与运用表 资产负债表 借款偿还期 还本付息比例 资产负债率 流动比率 速动比率 资金平衡能力分析 资金来源与运用表 二、基础数据的估算及财务评价辅助报表 在项目的投资分析过程中，项目策划、构造可供评价比较的开发经营方案，选择相应的基础参数，是经济评价的基础，对后续的财务评价有重要的影响和作用。 财务评价所需的基础数据是制约和影响投资项目经济效益好坏的基本依据。基础数据资料主要是通过市场调查、投资分析与预测取得，在此基础上形成总投资估算表、总成本费用表、销售收入与税金及附加估算表、出租收入与自营收入税金及附加估算表、土地增值税计算表、投资计划与资金筹措表、借款还本付息表等一系列辅助报表。 (一)房地产开发项目投资估算 投资估算是财务评价的基础。对房地产投资项目来说，要通过各种经济评价指标估算未来的经济效益情况，就需要对房地产项目的总投资与总成本费用进行估算。 1. 房地产开发项目总投资构成 开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金，开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用；经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。开发建设投资在开发建设过程中形成以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定资产和其他资产。其投资构成如图4.7 开发项目总投资 开发项目总投资 开发建设投资 经营资金 土地费用 前期工程费 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 固定资产及其他资产 开发产品成本 图4.7 房地产开发项目有建成后出售、建成后出租及建成后自营三种模式，有时也有三者兼而有之的形式，即部分出售，部