我国保障性住房融资的有效模式分析.docVIP

PAGE PAGE 1 我国保障性住房融资的有效模式分析 　　【摘要】保障性住房建设是我国政府推出的重大惠民工程，但是其融资模式存在一些问题，过分依赖政府，资金来源单一，项目存在主体运作风险和合法性风险，担保机制不健全。目前，我国保障性住房融资的有效模式主要有BT模式、REITs模式和政银合作模式。 　　【关键词】保障性住房；融资；模式 　　所谓的保障性住房，是相对于商品房而言的，指的是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。政府建设保障性住房，有利于改善民生，是关系经济社会发展的重大问题。2011年，政府加大了建设保障性住房的力度，计划在未来五年内投资建设3600万套保障住房。这一举措对完善我国住房保障体系有着极其重要的作用，但是我国保障性住房的建设情况并不乐观，截止2011年6月底，全国保障性住房的开工率仅为40%。导致我国保障性住房建设不能有效完成的原因是多方面的，其中一个重要的原因就是保障住房建设缺乏资金支持，我国目前保障性住房融资模式较为单一，资金来源少，不能为保障性住房建设提供有效资金，因此，探索适合我国国情的保障性住房融资有效策略是很有必要的。 　　一、我国目前保障性住房融资的主要模式 　　在我国，目前保障性住房融资的主要模式有以下五种： 　　（一）财政资金 　　我国政府以财政资金支持保障性住房建设，主要通过中央预算资金和地方财政资金共同解决，其比例大约为1：4，中央财政通过转移支付支持地方保障房建设。 　　（二）银行信贷资金 　　银行信贷资金通过住房储蓄贷款、政策性贷款或者银团贷款等方式，以中长期贷款的形式支持保障性住房建设，成为推动保障性住房建设的重要力量。2010年，大型商业银行保障性住房开发贷款的年增长率都在20%以上。到2011年底，保障房开发贷款余额为3499亿元，全年累计增加1751亿元，占同期房地产开发贷款增量的50.1%。 　　（三）公共资金 　　指的是政府财政资金以外的部分，主要包括住房公积金、社会保障基金。 　　（四）债务性融资 　　为了保证保障性住房建设目标的实现，地方债务性融资显得意义重大。虽然从短期看，地方债务性融资规模较小，对保障性住房建设所起到的作用有限，但是随着地方债务发行方式改革的不断深入，地方债务性融资量将逐渐增大，可以为保障性住房建设提供可持续的资金来源。 　　（五）其他渠道 　　主要是通过设计金融产品，吸收社会闲散资金参与保障住房建设，也可以扩大保障性住房建设的资金来源。目前，我国已经开发出来的此类金融产品主要是保障性住房投资基金。 　　二、我国保障性住房融资中存在的问题 　　（一）资金过分依赖政府投入，缺乏社会资金的参与 　　我国目前住房市场结构不平衡，商品住房市场过度膨胀，而保障性住房发展严重滞后。为了促进保障性住房的发展，必须积极发挥政府在保障性住房融资中的作用，这主要通过政府的宏观调控来实现。但目前，我国政府更多地是直接干预保障性住房建设，而不是通过间接的宏观调控手段对其施加影响。这一做法导致保障性住房建设资金来源过渡依赖于政府，而缺乏社会资金的介入。而很多地方政府财政收入十分有限，难以为保障性住房建设提供资金保障，从而不利于保障性住房建设目标的实现。 　　（二）融资渠道单一 　　目前，保障性住房建设项目对于社会资金的筹集，主要是依靠银行来实现的，其中有七成集中于银行贷款。这就造成保障性住房融资渠道过于单一，不利于扩大资金来源和分散风险，而且融资集中于银行贷款还容易受政策影响，不利于保障性住房长久地稳定地建设。 　　（三）项目存在主体运作风险和合法性风险 　　保障性住房建设收益较低，在利益的驱使下，开发商在建设保障性住房过程中，难免偷工减料，采用劣质建材以节省成本，这就使得保障性住房建设相对于商品房建设而言，无论是工程质量，开发品质还是销售力度等都远远及不上商品房开发项目。而且保障性住房属于政府工程，有些项目尚未得到政府部门的批准即开始建设，而资金投入又不足，难以达到国家政策的规定。 　　（四）担保机制不健全 　　住宅贷款担保由借款人以合法的房产向担保公司进行抵押反担保，一旦借款人出现违约情况，担保机构要负有相应的责任。目前在保障性住房融资中，银行贷款和保险资金都有较完整的与之配套的担保机制，但是涉及居民切身利益的公积金贷款、社保基金等则缺乏有效的担保机制。 　　三、保障性住房融资的有效模式 　　（一）BT（Build-Transfer）模式 　　即“建设—移交”模式，该模式具体指由投资人完成保障性住房工程建设所需全部资金的投融资工作，继而对工程进行施工建设，在工程验收合格后移交，而政府则在约定时间内按照协议向投资人支付建设投资价款和一定比例的投资收益。这一模式主要适用于基础性项目建设。在这一模式下，投资人是通过公开招标方式确定的