东安县房地产市场调查研究.docVIP

东安县房地产市场调查研究 前言：近年来“地王”“楼王”不断飚高，成为网络和百姓最关心的话题，也把“房奴”写入了新世纪前叶的中国。国务院不断出台政策打压一线城市房地产市场，特别是十一部委联合下文督办，房价上涨过快的趋势得到了缓解。但是对于偏远落后地区的小县城，经济不发达，地方财政收入很大比重依靠土地交易收入和房地产税收收入。县地税局对我县房地产的相关情况进行了较详细的调查。 一、国内外宏现经济环境及经济政策对我县房地产市场的影响 近几年来，全球房地产市场发展分析?，由于美国联邦政府发起设立的两家抵押贷款公司，房利美和房地美 我国的房地产发展情况及目前房地产调控手段二、我县房地产发展现状 房地产基本情况调查 1、房地产开发类型 住宅市场、二手房市场、写字楼市场、商业地产市场 2、价格情况 土地价格及基本成本分析 3、地段情况 （二）近年来房地产消费市场调查 1、消费者情况调查 （1）收入分析? 打工族：为了父母子女购房 老板族：别墅开发建设 物管费较低、地价较低、环境保护较好、污染少 上班族：新购和消费升级 （2）生活分析研究 砖混多层 发展到 复式楼 电梯房 （3）消费者信心指数分析 受国家宏观影响大 等观望情绪比较严重 （4）房地产消费者对现时楼价评价的 基本合理， 县城合谐广场附近楼价较贵 （5）主导消费群体购买主力群体 A、乡镇的农村、农民是购买主体，由于医疗、教育资源等原因都往中心城镇靠拢，尤其是打工族子女就学问题 B、新进行政事业单位人员购买 C、原有县城住房户由于各方面原因新购，主要是原房改房不适于居住，环境不好新购、装修不好新购 （6）房地产消费者二次购房情况 2、市场地购买力情况调查 （1）购房首选区域?，东安教育区域较好的几个楼盘较好销售，澄江中学 （2）购房心理价位区间? 砖混1500元左右，电梯房2300元左右 （3）消费信心调查?? 由于物价上涨原因，土地资源有限，加上目前东安的房价基本趋于合理，主要地段5至10年房地产价格只会升不会降 3、行业企业情况调查 （1）企业行业情况 我县房地产主要企业分析 我县房地产行业竞争分析 重点企业发展分析? （2）经营模式情况 行业经营模式?主要是合伙，投资者也是管理者 （3）行业投资效益情况分析 房地产行业投资 2005年至2007年发展一个好的阶段，投资回报率可以，2008年基本停顿，2009年下半年报复性反弹，目前进入房地产发展的第五个阶段，“地王”不断涌现，已告别暴利时代，国家宏现调控基本发挥作用 （4）企业销售策略情况 产品定位策略分析?企业宣传策略分析? 4、市场情况 房地产产销状况分析?房地产供给分析? 未来房地产市场需求分析?，《支持小城镇房地产建设开发的若干意见》 5、土地交易市场情况 （1）主要商业地段基本情况 （2）拍卖价格越来越高 （3）近几年土地投放量（房地产）越来越少 6、预计东安县房地产市场发展情况调查 预计投资情况 预期楼价走势分析? 预计销售情况分析 三、推进东安县房地产市场健康发展的思考。 1、以成立东安城镇合作银行为契机，打造东安人自已的融资平台。 原因：（1）紧缩银根政策（2）审批手续复杂；（3）没有大的规范的房地产开发企业 2、提高城镇综合规划能力，合理投放房地产开发地段。 能够持续绿化规划、城市管网规划、土地储备规划、房地产开发土地投放持续、健康发展 3、加强土地拍卖市场规范整理，促进东安土地市场的合理化发展。加大土地储备市场的发展，合理规划处理好拆迁户关系。变“生地”为“熟地”，加强土地储备，以投资公司作为一个好的融资平台。 4、加大违章建筑的拆除力度，打击县城周边黑恶势力。 5、保持房地产开发销售合理价格，政府支持鼓励房地产健康发展。政策优惠政策出台，一是公用设施配套，二是教育资源的公平分配。