土地一级开热点难点问题发实务解析知识讲稿.ppt

;地方打折卖地成风 底价成交成常态;; 土地一级开发是指政府在出让土地前，对土地进行整理、投资和开发，将生地变为熟地的过程。 其目的是“生地做熟、毛地做净” ，使土地具备可建设的条件，具备高投入的属性。 由于政策环境不完善，项目开发链条较长、涉及面较广，资金投入大，使得土地开发风险也很大。 而由于对资金需求量大，土地一级开发融资问题已经成为土地开发的瓶颈。 ;政府采购法视野下的土地一级开发;;特点;特点;中央政府的房价调控政策与地方政府的土地财政的博弈;中央政府的房价调控政策与地方政府的土地财政的博弈(续）;摒弃“土地财政依赖症”的迫切性 ;;;成本构成及收益模式;（一）项目前期费用 （二）征地、拆迁费用 （三）公共区域市政基础设施建设费用 （四）区域内公共环境景观建设费用 （五）区域内公共配套设施建设费用 （六）工程建设其他费用 （七）管理费 （八）财务费用 （九）销售费用 （十）应纳税费 （十一）不可预见费;征地拆迁安置费用、市政道路及基础设施建设费用是最主要的两部分费用，占到了总成本的80%以上。 征地拆迁费用都发生在一级开发的前期，且需要一次性支付；同时开发企业负责征地拆迁难度也日益加大，直接影响开发进度和开发周期，增加资金回收的风险。 ;;;案例;;海南溢价分成模式;投资成本;货币收益;政府支付土地一级开发企业开发费用的时间可分为三种: 一是按开发的形象进度拨付开发款， 二是一级开发完成验收合格后支付开发款， 三是完成一级开发的地块出让后支付开发款。 这三种情况下，企业承担的风险逐渐增大，其收益也应增大。因此，企业的一级开发收益不应是一个固定的标准，而应通过招投标使参与一级开发的企业对于与其风险相应的收益有所表达，利用市场竞价机制确定企业应得的收益。;;;*;超短期融资券;我国债务资本市场简介——市场发债迅速;我国债务资本市场简介——企业贷款和企业发债融资比较;2010年，我国非金融企业发债融资总额达15915.2亿元。其中，交易商协会主管的中期票据和短期融资券发行量合计占比72%；发改委主管的企业债券占比22%；证监会主管的公司债券占比7%。;2011年1-11月，我国非金融企业发债融资总额突破2万亿元。其中，交易商协会的中期票据、短期融资券发行量合计占比85%；企业债券占比10%；公司债券占比5%。;（一）融资渠道;（1）银行贷款融资：指借款人为满足自身建设和生产经营的需要，同银行签订贷款协议，借入一定数额的资金，并在约定期限还本金并支付利息的融资方式。按贷款的用途不同，可将贷款分为流动资金贷款、固定资金贷款和专项贷款等。 ;银行审查借款申请;我国债券市场产品分类;债务融资工具的优势; （2）企业债券融资 指企业依照法定程序公开发行并约定在一定期限内还本付息的有价证券。包括依照公司法设立的公司发行的公司债券和其他企业发行的企业债券。 目前，上市公司发行的公司债券由证监会审批，非上市公司发行的公司债券和其他企业发行的企业债券由发改委审批。 ;发行方案设计需考虑的因素;*;企业一般选择一年一次付息，到期一次还本方式，主要基于以下理由： 贴现和一次性还本付息适合于短期品种，不适合中长期品种； 一年一次付息，到期一次还本是目前市场内中长期品种普遍采用的方式，市场接受程度高； 相比一年两次付息，程序简便，不增加兑付工作量。 ;企业债券发行工作结构; 中介机构;;债券发行前期准备阶段具体工作;1、公司全体董事、监事、高级管理人员在债券募集说明书上签字，保证不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并声明承担个别和连带的法律责任； 2、主承销商对债券募集说明书的内容进行尽职调查，并由相关责任人签字，确认不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并声明承担相应的法律责任； 3、在主承销商的推荐下，将材料上报至发改委，申请发行企业债券； 4、预审员对申请文件进行初审； 5、根据反馈意见补充和修改发行材料； 7、发改委作出核准或者不予核准的决定。;债券发行阶段具体工作;;;企业发债融资两大基本优点——降低融资成本;;　;企业债券的优势;准确把握报批流程：多年债券审批报批经验，对整个流程准确把握，确保快速获得注册。 争取有利债券发行政策：与主管部门保持了比较有效的沟通，精通相关政策。;银行间债务融资工具推出的背景;（3）短期融资券和中期票据融资 短期融资券：是指具有法人资格的非金融企业在银行间债券市场发行的，约定在1年内还本付息的债务融资工具。 中期票据：是企业在银行间债券市场发行的一般性债务，无需担保、资产支持或其他复杂交易结构。企业在主管机构注册一定发行额度后，可以按需分期发行。 短期融资券期限在1年以内，中期票据期限为1年以上（以3-5年为主）。 ;发行人;中期票据产品要素;中期票据监管方式;中期