佘山环球企业中心产业策划报告-JLL.ppt

研究思路 产业定位研究模式 产业园区发展模式——产业发展阶段 产业园区发展模式——产业链形态 产业园区发展模式——传统模式与新兴模式 项目简述 区域位置 宗地现状 区域交通 发展现状 松江大学城 松江区物业市场 宗地现状 宗地现状——周边状况 区域交通 项目临近松江新城，该区域是上海市政府确定的“一城九镇”的第一城，也是目前规模最大的市郊新城。经过多年的发展该区域已经成为松江的行政、文化、商业中心。 新城板块 代表性住宅项目 中国规模最大、科技含量最高主题公园上海欢乐谷的各项进展情况。上海欢乐谷确定于今年(09年)7月28日正式开园，届时将成为华东乃至全国面积最大的主题公园。 佘山旅游区，大投入。欢乐谷位于上海松江佘山国家旅游度假区，整体投资逾40亿元，占地面积约90公顷。 追加投资，打造区域形象在接下来的5-8年内，华侨城将在沪追加投资超100亿元建设欢乐谷、新浦江城和普陀区旧城改造项目，包括在松江欢乐谷地区兴建一座国内最具特色的白金五星级主题度假酒店和相关配套设施。” 结合世博主题，彰显旅游文化 欢乐谷将在旅游节开幕式当天举行，在世博会积极探讨城市主题的背景下，将旅游概念与世博元素有机结合。 松江大学城 松江大学城学生结构分析 松江大学城未来人才供应结构分析 松江物业市场 办公楼 松江物业市场 产业园区型物业漕河泾销售情况最好，有品牌、招商能力、政策支持等多种因素的有力推动； 总部经济类型物业相对不够理想，近期价格有较大幅度下调，接近20%。已售出的物业入驻企业数量不多，园区环境尚不成熟； 漕河泾项目由于可拆分楼层销售，且客户规模相对较大，销售方面并没有遇到太大障碍。相反，办公楼租赁市场在松江区一直不理想，交付1-2年的物业空置率一般都在40%左右甚至更高； 产业地产项目在松江区并不多见，现有的工业项目均以厂房为主，由于缺乏政策及政府招商平台的支持，产业项目在招商方面与普通办公项目并无实质分别，只有土地性质的差异； 胜强基地周围的办公物业由于有影视产业基础的支撑，招商情况较好，7000平方米半年左右已基本租完； 市场结论 SOHO及普通办公楼：销售速度会比较理想，预期年均吸收面积3万平方米；租赁速度相对较慢，年均20%的吸收率； 研发办公楼：配合政策扶持及有力的招商措施，销售方面会比较理想，预期年销售面积约25000平方米；租赁方面相对较慢，一般年均市场吸收率为20-30%； 总部：现有项目销售形势差异较大，可以预计，如果本项目想要达到较好的销售速度，价格应该与大业领地接近，月4500元/平方米； 大项目土地招商：根据同类园区（紫竹、漕河泾浦江）比较，可以预期年均成功招商项目为1-2个，用地规模一般达到10000-20000平方米； 产业定位研究 服务外包 动漫多媒体 影视文化 企业后台 生产性服务业 服务外包 – 行业简介 服务外包 服务外包 服务外包 相关数据 服务外包产出效应 到2010年，上海服务外包业务总额将达到1200亿元人民币；其中服务外包出口20亿美元。 服务外包产业将吸纳10万名大学生就业，培训5万名大学生，新增10万个服务外包就业岗位。到2010年，上海市服务外包从业人员将超过20万。 到2010年，上海将累计吸引500家海内外企业建立服务外包企业。 因此，未来上海服务外包产业，单位企业年产值将达到2.4亿元，出口额将达到400万美元；人均年产值将达到60万元，出口额约为1万美元。 服务外包人均物业面积为10平方米，未来上海发展服务外包所需的物业面积总计约200万平方米。房地产单位面积年产出将达到6万元，出口产值1000美元。 收入水平：一般从业人员年收入5-8万人民币，高级人才10-20万人民币，相比2008年上海市人均收入39502元，松江区2008年城镇居民人均可支配收入21548元，农村居民年人均可支配收入11590元的收入水平，收入较高； 上海2002年起至今，服务外包复合年增长率为52%。预计未来5年内，发展速度将维持在40%以上。 松江区发展服务外包优势 人才资源：松江大学城每年将输送大量的专业人才。根据统计，每年语言类和商贸类的学生供应将超过6000人，这部分人才将是未来服务外包产业的重要的人才保障。 松江区发展服务外包优势 物业优势：服务外包产业由于其行业特点所决定了对物业产品有一定的特殊性要求，因此松江区新开发的项目可以利用后发优势开发最适合产业发展的房地产载体，同时松江区相对较低的房地产价格也具备非常强的竞争力。 产业定位研究 服务外包 动漫多媒体 影视文化 企业后台 生产性服务业 动漫多媒体 – 行业简介 中国动漫产业发展 动漫多媒体 – 行业简介 产业特征——数字娱乐 产业链描述 动漫多媒体 – 行业简介 我国自从2004年提出大力发展动漫产