关于土地招拍挂制度的几点思考.pptVIP

关于士地”招拍挂“制度的几点原考 付松泉 M201072593 LOGO 背景 2004年之前,大量的农用地被无节制地以统征统购的方式转为国有建设用地 并以协议出让的方式归至房地产公司名下,曾导致大量的腐败和国有资产流失 所以,在2004年,国土资源部颁布规定,所有的经营性土地必须实行“招拍挂”制 抬拍挂”通过引入巾场竞争机制,充分体现了公开、公平、公正的土地市场原 则,提高了十地利用效率,促进城市士地市场化的发展。但是,城市十地资源配置 的过程中也存在着市场失灵的问题。单一的“价高者得”为指导方针的“招拍挂 制度能大幅推高地价,更多体现土地稀缺性的特点,但却忽视土地公共资源的属性 当前的土地“招拍挂“确实存在着一些问题,必须对我国现行的土地“招拍挂”这 制度进行必要的调 背景 在珠三角地区,一场“三旧”改造运动正在快马加鞭地进行。经历」30年的急 剧城镇化之后,土地日益成为制约城市扩大化的瓶颈,旧城镇、旧厂房、旧村庄 以“城市更新”的名义“盘活”存量土地,正成为新一轮城市土地开发的 热潮。 在这场“三旧”改造运动中,一种土地出让方式 协议出让”重新引发了人们 的关注。在今时土地日益紧缺、土地价值飙升、房价泡沬化的大背景下,协议出让 方式在“三旧改造”中的频频闪现,招拍挂这一政府主导垄断的土地出让模式又招至 如潮的批评,是否正预示着土地出让方式多元化的到来? 招拍挂”带来的双重现象 A:政府垄断 2004年之后,各个地方政府纷纷成立了土地储备中心(或土地开发中心) 寸土地进行收储 开发和招拍挂。 2009年,全国土地出让总价款达1.59万亿元人民币,同比猛增六成有余 照分税制改后十地出让金收成中央和地方三七分成的原则,土地出让金收入撑 起了地方政府40%~50%的财政收入。十地收储生财甚至成为了地方国企脱困、市 政配套工程建设的主要资金来源。 实行招拍挂之后土地储备中心在抬升地价,实现土地价值最大化,获取土地出 将土地价格越拍越高,获得巨大溢价收益。比如城市新CBD,要建立某某中心之 的概念。在拍卖之前,也会暗地里与开发商进行联手,将土地价格炒高。而为了经 济利益,政府强拆强建导致的恶性群体性事件在土地招拍挂之后呈现大规模燦发的 现象 招拍挂”带来的双重现象 B:开发商垄 在银行信贷对开发贷和土地贷款宽松的环境下,政府每岀让一批,开发商就高 价收购一批。诞生的“地王”,开发商用来建造偏向少数富有阶层的高档住宅或储闻 不开发,与政府设想通过增加土地供应,建造中低价位住宅从而调控房价的初衷背 道而驰。也使得十地供应上的政府垄断叠加上:了开发商垄断。 虽然政府出台多项政策,打击开发商囤地现象,但是截至2009年年底,全国 仍然约有1万公顷闲置土地。”而自2005年以来,全国产生的“地王”,一半以 上至今没有开发。 而随着一级城市土地供应的价格高涨,开发商开始转向城郊和二三级 市,以城市综合开发、旅游地产、定冋招商的名义,仍然在继续进行大规模 的圈地。