安徽滁州嘉宇万豪名苑高端项目营销诊断.ppt

关于商业的统一管理 商管公司代表物业管理整个商业街区，有严格的商场管理规范、客户利益维护制度、保安保洁制度以及组织架构、工作流程。 建议成立商业运营管理公司，统一管理 职责一、商业的管理者 职责二、返租的承担者 商业街区的统一运营管理，必须由专业的商业运营管理公司来承担。 商管公司直接承管商业，在开发商与商户签订租赁协议之外，商管公司需要与小投资者签订返租协议，以专业的运营水平，规避运营风险，确保经营效益。 住宅重新定位的三个根本要素： 总价控制，面积控制，同时讲究户型功能的实用性。 在此基础上做推广，我们还要提升调性，提升形象，树立自身的象征性。 我们赋予住宅新的定性： 身份高，身价不高——拔高形象但又不脱离速销的目的； 以中小户型彻底改变自身现状，并树立速销产品的城市典范。 每一平方米都卓有用处的高品质住宅样本。 1046，滁州住宅新纪元 何为1046？ 除最基本的历史文化属性外，我们将1046的人居概念加以衍伸 1 0 4 6 一生幸福、零度休闲、四季美景、六重享受 零度休闲：零角度，零距离，足不出户享受购物、休闲之乐趣 六重享受：独享街区风情，奢享琅琊美景，私享空中花园，畅享生活便捷，坐享阳光满屋，共享天伦之乐 倡导居住的幸福感，居住的生态化，居住的享受性，居住的休闲化 何为住宅新纪元？ 领袖级：树立自身的高品质形象，在区域的领导性地位，而非模仿别人，顺从他人； 文化心：在滁州首次将历史文化、人文情怀融入到地产，将怀古与现代融合交汇，塑造文化街区特色； 全景式：左拥琅琊山美景，右揽中心城美景，在山与城之间，将自身的景观价值提升到更高境界（景观不一定是自然的，也可以是城市的）； 先创性：开创1046人居理念，诠释“一生幸福、零距离休闲、四季美景、六重享受”的幸福生活观。 结合以上两点，我们将本案住宅的定位完善为： 1046，滁州住宅新纪元 一生幸福‖零度休闲‖四季美景‖六重享受 项目推广计划 时间轴 6月 8月 10月 12月 2月 4月 1、3、5、7#交付 二期 6月 2012 2014 8月 10月 12月 招商宣传 2015 推售分期 三期 招商大会 五期 国庆中秋业主联谊 开盘活动促销 2月 4月 6月 8月 10月 12月 2月 2013 四期 共计36个月 推售批次 第一批次：5、7#住宅+1357底商 第二批次：ABCD独立商业 第一批次：8、10、12、14#住宅 第三批次：EFG独立商业 一次性推出2、4、6#住宅与丰乐大道独立商业 第一批次：9、11#住宅 第二批次：13、15#住宅 工程节点 招商节点 7#封顶 规划调整 开工建设至可预售 2013年5月：主力商家答谢会 2014年1月：开街典礼暨入驻商家答谢会 推广节点 7月份二期广告推广 活动促销 贯穿始终的推广渠道：报广、短信、户外、 3D宣传片、DM单页、竞品客户拦截、老带新；根据时政热点、重大事件制造楼市话题；根据竞品推出的销售措施，采取反竞争措施；根据节点，适时调整媒体投放比例，使媒体整合更有效。 国庆、中秋、元旦三节促销 开盘前进行底商、街铺大调查，力争一炮而红 新年大礼包、市区客户拦截，礼品与广告信息必须一招制胜。 春节返乡潮前后持续的两个月时间里，实现二期清盘、三期顺势开盘。 在 36 个月的销售周期中，须增加主题活动营销，最终使项目经济利润与社会效益实现双赢。 4月 6月 8月 第三批次：H集中式商业 第二批次：8、10、12、14#底商 扫尾期 项目推广秀稿 住宅销售额预算 商业销售额预算 总销额与利润增加预估 销售周期与回款计划 五、调整后能否增加利益 ？ 周边在售竞品市场价格回顾 住宅产品部分 案名 泰鑫中环国际广场 泰鑫现代城 臻美天城（安置房） 百合花园（部分安置房） 均价 6100元/㎡（准现房） 5900元/㎡（准现房） 5800-5900元/㎡（准现房） 5800元/㎡（现房） 一、住宅均价定位与销售额预算 从上表得悉：中心城区住宅均价目前集中在5800-6100㎡元/㎡，且几乎全部为准现房。本案既非准现房，因此本案住宅的理论定价取向为5800元/㎡以下，且同区域差价不超过300元/㎡。 结合市场，我们暂时阶段性统一定价为5500元/㎡。由于市场不确定因素较大，后续阶段的推盘价格，需要进行市场论证后另行拟定。 住宅价格推导与销售额预算（住宅总体量192584㎡，未售面积约为172210㎡）： 楼号 单层面积 层数（除底层） 面积 均价 销售额 二期 5# 600 17 10200 17880 55007# 320 24 7680 三期 8# 640 24