土地经济学第五章土地价格评估.ppt

1) 广泛搜集宗地交易实例； 2)选取比较实例； 3)建立价格可比基础； 4)进行交易情况修正； 5)进行交易日期修正； 6)进行区域因素修正； 7)进行个别因素修正； 8) 求出比准价格。 （二） 市场比较法 3. 运用市场比较法进行宗地估价应按下列步骤操作 (1) 与估价对象地块的用途应相同； (2) 与估价对象地块所处地段应相同； (3) 与估价地块的价格类型应相同； (4) 成交日期应与估价对象地块的估价时点相近,最长时效不宜超过2年； (5) 成交价格为正常价格或可修正为正常价格。 （二） 市场比较法 4.所选取的比较实例的要求 ?二、几种主要的估价方法? （三）成本逼近法 1. 成本逼近法的基本原理?? 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。成本逼近法的一般地价公式如下：?? (1)新开发土地??地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地所有权收益? ? ＝成本价格＋土地所有权收益? ?(2)已开发土地??地价=土地重新开发成本（开发原价）- 减价修正。 （三）成本逼近法 2.成本逼近法的估价步骤??(1)判断待估土地是否适用成本逼近法；??(2)搜集与估价有关的成本费用、利息、利润及所有权收益等资料；??(3)通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关的利息、利润；??(4)确定国家作为土地所有者对待估土地所享有的土地所有权收益； ?(5)按地价公式求取待估土地的土地价格；??(6)确定已开发土地的减价修正因素，确定待估土地的最终地价。 （三）成本逼近法 3 确定土地取得费 ? (?1)土地取得费是指用地单位为取得土地使用权而与土地所有权人和原土地使用权人发生的包括有关税费在内的各项费用。主要表现为取得农村集体土地而发生的征地费用，或是为取得城市国有土地而发生的拆迁安置费用。 (2)征地费用是指国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费，以及安置补助费等。具体包括如下各项： 1）土地补偿费；2）安置补助费：按需要安置的农业人口数计算；3）地上附着物和青苗补偿费：包括农田基础设施、树木、地 上当季农作物、迁坟等的补偿；4）农村房屋拆迁安置补偿费； 5）占用耕地的耕地占用税；6）占用耕地的耕地开垦费；? 7）占用菜地的新菜地开发建设基金；?8）征地管理费；?9）政府规定的其它有关税费。 (3)城镇拆迁安置费用是指用地单位为取得城镇国有土地使用权而与原土地使用权人发生的包括有关税费在内的拆迁补偿的各项费用。主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。具体包括如下各项： 1) 被拆除房屋及附属物补偿费； 2) 购建拆迁安置用房费； 3) 安置补助费，包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励 费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费等； 4) 被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费； 5) 房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费； 6) 政府规定的其它有关税费。 （三）成本逼近法 4 确定土地开发费 土地开发费是为使土地达到一定的开发建设条件而投入的包括有关税费在内的各项费用。主要包括宗地内外的土地开发费用。宗地红线外的土地开发费用主要指基础设施配套费用、公共事业建设配套费用和小区开发费用；宗地红线内的土地开发费用主要指土地平整及宗地内的基础设施配套费用。土地开发费用计算的关键是如何根据估价目的判断政府和土地使用者的投资部分，并怎样计入地价。 （三）成本逼近法 5 确定土地开发利息 ? 利息是对土地投资资金的时间价值考虑。土地的取得费用和开发费用均应根据其投资的特点和所经历的时间计算利息，利息率可根据同期银行存贷款利率来综合确定。 6 确定土地开发利润 利润是对土地投资的回报，是土地取得费用和开发费用在合理的投资回报率（利润率）下应得的经济报酬。利润率参考房地产行业同期平均利润率来确定。 （三）成本逼近法 7 确定土地所有权收益 土地所有权收益也称为土地增值收益，是指国家作为土地的所有权人在出让土地使用权时向用地单位收取的经济报酬，它是绝对地租的资本化。当土地在土地使用者之间转移时，则称为土地增值收益，是因投资而产生的级差地租的资本化。土地所有权收益率或增值率取决于市场价格与成本价格的差异对成本价格的比率。 （三）成本逼近法 8 使用成本逼近法时应注意的问题 成本逼近法求取以出让方式取得的土地使用权价格时，应注意土地的剩余使用年限，并注意进行年期修正。 （三）成本逼近法 8 成本逼近法