万科和碧桂园营运能力分析.ppt

* * * * 再往前点追溯，在席卷全球的金融危机之下，保存实力、现金为王是很多投资者惨败之后的教训。我认为，现金为王并非只意味着活期存款或者货币型基金，所有适合自身流动性的配置都是实现现金为王的捷径。 超短期的银行理财产品、货币市场基金、债券基金都可以算作广义的现金，只要保持流动性就好了。尽可能地做到 the balance of profitability and liquidity * * 每一个产业的低潮期，都恰恰是收购的好时机，其他企业的财务困境，会给一些强势和优秀企业提供收购机遇，而面对这样的机遇，万科频频果断出手。 通过并购、合作扩大业务，是万科近年降低土地成本的主要策略，这样的策略带给万科的好处显而易见：一是通过并购进入之前没有开展业务的地区；二是补充缺乏的某个产品线；三是收购成品项目或成熟土地，节省时间成本。了解万科发展历史的人都知道，以前拿地一直是万科的软肋，万科既不像招商华侨城是“豪门”子第，又不是实力雄厚的大佬，更不是有能耐走通各种关系的老江湖，所以万科一般都通过公开拍卖方式在市场直接拿地，早年的万科为了降低成本，基本上是采取农村包围城市的做法，在城乡结合部拿地。 　　观察一下早年的万科所开发的楼盘，基本都是郊区大盘，在边角余料的恶劣地段，万科只能以产品取胜，以高性价比获得美誉度，树立万科品牌。所以有人笑言，万科是被逼出来的。但毋庸置疑，这样的发展方式要比别人耗费更多的财力物力和精力，对企业而言，很难快速发展。从２００５年开始，万科更多地使用收购和合作的扩张方式。 目前万科在全国的市场占有率也就是２．１８％，这远远不够。以国外成熟市场和香港的情况来看，作为行业龙头的开发商市场占有率要到５％～８％左右才能确定自己的强势地位。 中国的房地产还是一个诸侯割据的时代，还没有像家电行业一样形成几大品牌的高集中度和占有率，但未来一定会形成这样的格局，万科现在加速并购就是在为未来做准备。快速并购，大幅增加的资源和项目为万科未来的业绩和利润奠定了坚实的基础。 ? 中国的房地产的规则是在不断改变，对于开发商来说怨天尤人没有用，要理解规则变化背后的原则是什么，来适应变化。虽然政策频出，但是目标就有一个，就是为了让行业健康稳定地发展。只有经过调控风雨，才可以更好地成长，万科也从来不怨天怨地，万科会适应规则。 ? * * 万科、保利、中海、恒大、龙湖等主流房企在2010年末均有资产负债率上升的趋势，其在2011年，纷纷强调现金为王，减少新开工面积和拿地，加快存货周转，以应对行业调整。 隔年红利年报现象 2009年、2010年楼市持续火爆，但由于房地产业签约与结算的滞后，带给上市房企的红利在2010年报中才开始显现 为保障现金流稳定，多数房企今年并未打算多增新开工项目，通过减少拿地量等以应对行业低谷 楼市调整迹象已显现 与主流房企的谨慎相对应的是，房市调控的效应正在显现：包括北京、上海、深圳等一线城市，楼市成交逐步低迷。 1月底出台的第三轮调控政策从购房资格、交易税费、土地供应等多方面政策力度均非常严格，而且信贷政策持续收紧，首套房恢复基准利率、二套房首付继续增加，多重政策的叠加效应下，楼市调整的趋势已明显。（北京中原地产） 系列调控政策的叠加，将会导致2011年的房地产市场出现阶段性波动，对市场产生较大影响；本轮调控的周期，取决于调控效果是否达到。但是，今年调控的效应肯定会显现，楼市成交全年将下跌3成。（保利地产） 受前紧后松货币政策影响，资金受限开发商加大出货，加之调控前牛市大量新开工，未来供应充足，楼市供大于求将重演。（世联地产） 各方评价 虽然国家在调控，房价仍在上涨，但是在持续的政策调控下，未来地产公司的经营问题可能会更加突出。未来地产公司的现金流将会成为决定地产公司命运的最关键因素。大量的存货积压以及大量的借款负担，未来都要靠经营活动维持，一旦经营现金流不能扭转，那么恶性循环将对地产公司构成致命的威胁。而在接下来的时间内谁能率先将存货转化成现金，谁也就会率先走出困境，现金为王的时代离地产公司越来越近。 万科“帝国” 逆市而动 加速并购 五年完成110多起并购 快速扩张 帝业可期 低潮恰是机会 拓展产品线 降低土地成本 应对调控 夯实根基 国家政策 现金为王 自身发展 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *