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南京花园推广招商方案 第一章 项目基地资源分析 一、 SWOT 分析 优势： １．区域位置――位于城市两大中心商圈中心区域 新街口商圈，位于南京城市中心地带，是江苏商业与金融机构高度密集的地方，也是南京公认的代表传统与现代的大型 CBD。 奥体中心圈，位于南京政府近几年来全力打造的河西新区，即将成为辐射周边文化、体育、商务等功能的又一城市中心商圈。奥体中心所在的南京西郊河西地区，也将在今后 5 至 10 年内，崛起为一个具有滨江特色的现代化新城区，成为居住与就业兼顾的中高档居住区，以及以滨江风貌为特色的休闲游览胜地。 本案位于新老城区交界处，地理优势得天独厚，随着城市的建设与发展，即可拥有通达老城区的便捷与繁华，又可享受新城区丰沛的现代化功能设施，可谓左右逢源，轻松掌握现在与未来。 ２．生活配套——周边已形成较为成熟的生活区 项目区域位置决定项目拥有齐全的生活配套设施，南湖区域和原有新百花园小区成熟的各种生活配套设施，都可加以利用。新百花园小区内拥有中心花园、地下停车厂和幼儿园的配套设施，旁边的宏苑新寓小区拥有菜场、幼儿园等配套，苏果超市距小区仅 200 米左右。 1 新建成的南湖邻里中心，拥有宾馆、大型超市及便民商店、菜场、图书阅览室、老人活动室、少儿娱乐场、体育健身房等；香缇丽舍商业广场包含大量集中空间和休闲街区，可容纳各类型业态组合，将构成南湖片区较为完整的商业核心，使居民生活更加便捷。 利用政府在河西打造第二个 CBD 及十运会召开的契机，项目能够享受到奥体中心的 326 亿市政规划配套资源。 ３．交通网线——立交桥、地铁、公交，立体构筑城市动脉 赛虹桥立交、所街地铁站、十几条公交线缜密细致的高效路网，使得本案成为连接新老城区的重要门户，也在整个南京城市的道路规划建设中，承担了重要角色。 水西门大街、集庆门大街、梦都大街及江东路、南湖路、泰山路，三纵三横城市主干道的延伸与扩展，大大加快了周边的运动频率。14路、39 路、61 路、92 路、113 路、301 路等多条公交线路环绕社区， 路终点站就在小区旁边，为出行的居民提供最大的便利。 随着地铁的投入使用，本案所在片区将会拥有集地下、地面、地 上的全方位立体式交通动脉，大大缩减消费者出入的时间成本，带动整个区域的楼盘增值。 4．平开高走的营销策略 本案将以低于周边竞争楼盘的价格入市，抢占消费者眼球，在树 立品牌形象及楼盘档次感的同时，使消费者对楼盘产生“性价比高、 利于生活”的认知。也给后期推盘过程中价格的涨幅打下坚实的基础。 针对周边竞争楼盘价格高居不下，消化缓慢的特点，本案合适的价格 2 定位将规避部分市场风险，利用时间差减少与竞争对手的正面交锋。 5．经济型户型——满足舒适精致的生活需求 本案主力户型 110 平方米，总的来说具有总价低，还款压力小、 满足居住各项功能的特点。特别适合注重生活本质，要求改善生活环 境的消费者，是他们安家置业的首要选择。同时经过对周边楼盘乃至 整个房产市场的调查研究，此类适合工薪阶层居住的适宜面积，易受 市场的追捧和消费者的青睐，这将势必减少本案销售过程中所面临的 抗性。 6．开发商品牌 众所周知新百品牌，对消费者建立信心大为有利。 劣势： 1．噪音大 本案距高架不足 50 米，噪音大。 2．部分户型欠佳 整体户型进深过长，不利于通风采光，分摊面积大 3．原住民素质较低 原居住在此地的居民大多素质及层次不高，收入水平较低，加 之外来人员的繁杂，使本项目的区域购买力度较弱，在项目营造目前 的市场定位需要更加准确，而在推广中需要更强的针对性与力度，以 提升楼盘品质，增加消费者的购房信心为目的。 4．同质化竞争激烈 项目周边楼盘较多，且面积集中，房型雷同，三房两厅两卫的供 3 应量达 500 多户，目前在售的就有天成苑、城开怡家、苏建豪庭、苏建·艳阳天等，且销售情况一般。集庆门地区的城开怡家。可能会分化本项部分意向客群． 相比周边楼盘的产品、位置、规划，本案都不算突出，在营销及推广均有一定难度。 威胁点： 1．观念位置： 提到本项目，直接联想到的脏、乱、差，而这一区域在人们的观念中属于落后地区，主要是这里长期以来为棚户区、外来人员集散地，随着这一区域的不断改造，这里将会发展较好，但就目前现状，在推广中有一点影响。 2．出行交通： 小区附近公路线路并不丰富，出行不是很方便。 3．消费群体： 因本区域的特殊地理位置及产品特征，使本项目的消费群体区 域面较广，使本案在产品塑造上需要更加丰富多样，也 需要注重针对性客户的推广。 4．大势趋平 周边楼盘销售平平，且均有变相降低趋势，本项目存在价格风 险威胁。 机会点 1．价格及定位 4 运用低价入市的价格策略，选择合适的切入时机，技巧性的推 盘节奏等，在研究了直接竞争对手天成苑、苏建·艳阳居、苏建