物业管理法律实务.pptVIP

物业管理法律实务;目 录 ;一、 法律基础知识;（三）世界五大法系包括 中华法系 印度法系 大陆法系 英美法系 伊斯兰法系;二、“物业服务和管理”涉及的法律基础知识;1. 国家对物业管理行业运行活动的行政管理关系。 2. 物业业主自治管理关系 3. 物业管理活动中的民事关系; 1. 明确对房地产开发商的要求。 2. 明确物业开发建设单位、物业管理企业、业主和物业人三方面 在物业管理方面各自的地位、权利、义务和责任关系。 3. 鼓励竞争择聘物业服务企业，规范了物业管理的基本内涵。 4. 明确政府主管部门和各有关部门在推动物业管理发展中的职责。 5. 明确了物业管理中的法律责任。;（四）物业管理法的法律责任;3. 构成要件 （1）责任主体：自然人、法人或其他社会组织。 （2）违法行为或违约行为：包括作为和不作为两类。 （3）损害结果：损害结果的认定必须是实际造成的， 而不是推测的、臆想的、虚构的。 （4）因果关系 （5）主观过错 故意 过失; 4. 法律责任的免除 （1）时效免责 （2）不诉免责，即所谓“告诉才处理，不告不理” （3）自首、立功免责 （4）补救免责 （5）协议免责——不适用于犯罪行为和行政违法行为 （6）自助免责，如正当防卫、紧急避险等 （7）人道主义免责——适用于民事损害赔偿 ;5. 民事责任 违约责任产生情形： （1）房地产开发商未按规定及合同约定提供物业管理用房； （2）物业公司未按服务合同规定的内容和义务提供服务； （3）物业公司违反合同约定，擅自扩大收费范围，提高收费 标准、超标准收费； （4）业主、住户违反合同和管理规约义务不缴费； （5）业主等擅自改变房屋用途或违规装修，或不服从物业公司正当合理管理。 ;6. 物业管理活动中常见的侵权行为 （1）因房屋建筑质量不合格而产生的侵权； （2）因物业维修施工造成他人损害； （3）物业建筑物致人损害； （4）因妨碍行为而产生的侵权行为； （5）物业公司???工违法履行职务造成的侵权。;7. 民事责任的承担方式 （1）停止侵害 （2）排除妨碍 （3）消除危险 （4）返还财产 （5）修复、更换或恢复原状 （6）赔偿损失 （7）消除影响、恢复名誉、赔礼道歉; 8. 物业管理活动中产生的行政违法行为 （1）非法经营行为 包括无证经营和超范围经营。 （2）妨碍管理行为 包括妨碍执行公务、妨碍实施正当管理、妨碍实施监督检查以及物业公司员工渎职等非法行为。 （3）不正当竞争行为 包括行为人采用不正当或违法手段垄断物业管理行业、获得垄断利益以及采用贿赂、虚假宣传、侵犯商业秘密、商业诽谤、欺诈等非法手段干扰、阻挠他人获得合法正当经营利益的违法行为。 （4）非法买卖、租赁物业的行为 指为牟取暴利、骗取国家优惠补贴、偷逃税款等而进行的非法买卖、租赁物业的行为。;;; 1. 宪法 第39条“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯”是物业管理立法的根本依据和指导思想，是物业管理法律法规最重要的组成部分。 2. 法律 法律是全国人民代表大会及其常务委员会制定的规范性法律文件。《民法通则》、《合同法》、《物权法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》等。 3. 行政法规 行政法规是国务院根据宪法和法律制定和发布的规范性文件。《城市绿化条例》、《中华人民共和国消防条例》《中人民共和国物业管理条例》等。;4. 部门规章 行政规章是国务院有关部、委根据宪法和法律、行政法规，制定下发的规范性文件。如国家发改委、建设部发布的《物业服务收费管理办法》；建设部［2003］1864号）《物业服务收费管理办法》、《业主大会规程》、《物业管理资质管理办法》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》、110号文件《住宅室内装饰装修管理办法》等。 5. 地方性法规 地方性法规是省、自治区、直辖市或人国人大常委会特别授权的城市的人民代表大会及其常务委员会制定和发布的，实施于本地区的规范性文件。如2001年河南省制定的《河南省物业管理条例》、以及去年颁布的《郑州市物业管理条例》。; 1. 物业管理法律关系的主体 物业管理法律关系的主体，是指依照物业管理法规规定，能独立参加物