南昌望城项目市调及战略定位报告初稿.ppt

项目发展战略及动态发展策略研究 项目产品可行性研究（动态） 项目属性及整体发展方向研究 项目商业可发展产品 住宅产品可行性研究 商业产品可行性研究 项目整体规划布局 项目产品组合发展方向及定位 专业市场可行性论证 主题商业可行性论证 风情商业可行性论证 酒店可行性论证 酒店式公寓可行性论证 思考点：综合考虑四至环境、昭示性、朝向及视觉等，地块A适宜设置商业产品，地块B适宜设置低层产品，地块C适宜设置高层产品 320国道 物华中路 A B C 根据地块状况对地块进行划分，将项目范围内的土地分为3个子地块 北 四至环境：地块A靠近望城片区的商贸市场，商业氛围较B、C地块好，适宜布局商业类产品，与周边环境形成良性互动，形成人流的导入 昭示性：沿320国道东向西前进（由红谷滩新区进入望城片区），C地块为第一印象区，昭示性比A、B地块好，适宜布局高层产品，较好地展示项目形象 朝向及视觉：项目西北毗邻320国道，并被物华中路划分为两大地块，A地块西侧及C地块东侧均无市政路，基于成本及交通便利性，并同时考虑建筑朝向及可能排布、视觉等，B地块西侧（邻物华中路）适合设置项目入口，且B地块适合排布低层产品，保证较为舒适的视觉 发展方向一（Vhouse联排+ Vhouse叠墅+ Vhouse洋房+专业Mall+酒店+商墅+生活超市+社区商业）规划布局建议： 320国道 物华中路 Vhouse联排 Vhouse叠墅 Vhouse洋房 高层创新住宅（N+1/N+2高拓展、跃层等） 入门广场 社区商业及生活超市 酒店（精品特色型） 服务式住宅（提供酒店式服务的住宅公寓） 专业mall（红星美凯龙） 低密度住宅 高层住宅 商墅（内街，红星美凯龙统一经营，主题专卖店） 酒店 红星美凯龙 服务式住宅 酒店 商墅 发展方向二（ Vhouse联排+ Vhouse叠墅+ Vhouse洋房+公寓+生活超市+酒店+社区商业）规划布局建议： 320国道 物华中路 Vhouse联排 Vhouse叠墅 Vhouse洋房 高层创新住宅（N+1/N+2高拓展、跃层等） 入门广场 社区商业 酒店（精品特色型）及公寓 酒店式公寓 超市及酒店式公寓 低密度住宅 高层住宅 超市 酒店及公寓 高层创新住宅 酒店式公寓 酒店及公寓 生活超市 * Thanks for your attention Wish you a good day! * 酒店式公寓溢价：由于存在精装修及高端服务等因素，酒店式公寓溢价达1000-2000元/平米，且整体去化率较高，去化速度较快 项目 销售价格 同期周边住宅售价 溢价 销售速度 备注 世贸天城 11000-12000元/㎡ 8000元/㎡ 3000-4000元/平 2011年11月，开盘5日内220套公寓全部售罄 精装修2000元/㎡；户型40-60㎡ 联发广场 12000元/㎡ 8500元/平 3500元/平 自2010年2月起陆续推出1100套公寓，至2012年3月止全部售罄，平均每年销售500套公寓 精装2000元/㎡, 户型40-70㎡ 名爵公馆 12000元/㎡ 8000元/平 4000元/平 2011年1月开盘推出140套公寓，当天销售130套 精装3000元/㎡， 26F,32-88㎡ 洪客隆国际金融中心 12000元/㎡ 8500元/平 3500元/平 2010年5月起推出2500套公寓，至2011年7月全部售罄 精装1800元/㎡，户型43-51㎡的1房、93-96㎡2房 去除精装修因素，酒店式公寓普遍比周边住宅溢价1000-2000元/平米，且去化速度较快，产品受到市场认可 区域现状—市场机会点：目前九龙湖片区尚无酒店式公寓项目，随着片区整体区位价值的提升，片区存在发展酒店式公寓的机会点 世贸天成 新地中心 联发广场 唐宁街 万达华府 香域尚城 南昌金融大街 新地阿尔法 本项目 项目片区酒店式公寓分布 项目片区酒店式公寓现状 目前南昌赣江以西片区酒店式公寓主要集中在红谷滩中心区，而九龙湖片区尚无酒店式公寓项目。随着省政府的搬迁、西客站的建成，九龙湖片区将发展成为南昌城市副中心，望城新区区位价值也将得到提升 九龙湖及望城片区酒店式公寓市场出现空白，随着片区区位价值的提升，片区存在发展酒店式公寓的机会点 可行性结论：酒店式公寓具有较高的溢价，且周边区域存在市场空白，项目可发展酒店式公寓 酒店式公寓溢价达1000-2000元/平米，可产生较高的收益、且受到市场青睐 九龙湖片区尚无酒店式公寓项目，片区存在发展酒店式公寓的机会点 项目可发展酒店式公寓，以实现产品较高溢价 市场机会 价值贡献 溢价程度 短期 中期 长期 专业MALL 商墅、酒店 酒店式公寓 策略要求 聚人气、可经营、树品牌树形象、溢价 带动人气、形象升级、影响力、良性运转、消费目的